Cesiune - ce este în cuvinte simple? Cumpărarea unui apartament prin atribuire. Ce este o cesiune, schema de cumpărare într-o clădire nouă și specificul întocmirii unui acord Cumpărarea și vânzarea unui apartament prin cesiune

Problema cumpărării unei case mai devreme sau mai târziu apare în fiecare familie. Achiziția de bunuri imobiliare este un proces lung, complex, cu forță de muncă intensivă și necesită resurse materiale considerabile. O abordare neglijentă a verificării apartamentului achiziționat și executarea incorectă a tranzacției de cumpărare și vânzare de locuințe poate priva numerarŞi metri patrati. Și cel mai adesea aceasta se referă la achiziționarea de apartamente în clădiri noi pentru care nu a fost primit încă un certificat de proprietate. Există destul de multe riscuri asociate cu acesta și, prin urmare, procesul de cumpărare a locuințelor într-o clădire nouă ar trebui tratat mai mult decât cu atenție. Astăzi vom analiza principalele riscuri la cumpărarea unui apartament prin cesiunea de drepturi într-o casă în construcție și pusă în funcțiune.

Ce tip de contract se încheie cu cumpărătorul pentru un apartament într-o clădire nouă?

Contractul incheiat la achizitionarea locuintei intr-o cladire noua poate fi de mai multe tipuri, iar asta depinde de stadiul constructiei in care se afla la un moment dat.

1. Acord participarea la capitaluri proprii . Se încheie în orice etapă a construcției unei case, până la punerea în funcțiune a obiectului în exploatare directă, adică până la acceptarea acesteia de către comisia de stat. Se încheie direct cu dezvoltatorul.
2. Acord de cesiune de drepturi (revenții). Acest acord, ca și primul, poate fi încheiat în perioada de la începerea construcției până la punerea în funcțiune a casei, dar nu se mai încheie cu dezvoltatorul, ci cu persoana fizică/ persoană juridică, care a achiziționat deja această proprietate de la o companie de construcții în baza unui contract de participare la capital. Sau cu o persoană care și-a cumpărat un apartament și prin cesiunea de drepturi de la cel care a încheiat contractul. Astfel, lanțul unor astfel de acorduri poate fi aproape nesfârșit. În momentul în care casa este considerată finalizată, i.e. acceptate de comisia de stat și puse în funcțiune, nu se mai efectuează înregistrarea contractelor de cesiune.
3. Contract de pre-cumpărare. Acest tip poate fi încheiat în perioada în care locuința este predată, dar documentele privind dreptul de proprietate asupra apartamentului nu au fost încă primite. Aceasta este perioada de timp în care casa este deja complet gata și proprietarul apartamentului în mod direct (în baza unui contract de proprietate sau de cesiune) emite un certificat de proprietate asupra proprietății. O astfel de înregistrare în clădiri noi poate dura destul de mult - până la 1 an, iar uneori apar situații când dobândirea drepturilor de proprietate este decisă în instanță.
4. Contract de vânzare-cumpărare. Acesta este un acord comun care se încheie atunci când un apartament dintr-o clădire nouă are deja un proprietar cu certificat de proprietate.

Acord de cesiune într-o clădire nouă și riscurile asociate acestuia

După cum reiese din cele de mai sus, se încheie un contract de transfer cu o persoană fizică/juridică pentru achiziționarea unui apartament de la aceasta într-un imobil aflat în construcție. O achiziție conform acestui document poate fi finalizată până la punerea în funcțiune a casei.

Practica încheierii unor astfel de acorduri înainte de livrarea casei este obișnuită deoarece astfel de obiecte sunt achiziționate de investitori în stadiul de săpătură a unei gropi de fundație, la un preț mai mic, dar nu are sens ca aceștia să înregistreze dreptul de proprietate asupra apartamentului. Ei încearcă să o implementeze până în acest moment. În plus, nimeni nu vrea să se ocupe de acea perioadă de timp, eventual una lungă, când are loc înregistrarea dreptului de proprietate asupra locuinței. În această perioadă, este imposibil să vinzi obiectul, iar rezultatul este o stare de neînțeles.

Care este esența unui acord de cesiune de drepturi (sau cesiune)? Se încheie pe baza unui acord inițial cu dezvoltatorul - un acord de „acționar”. Adică există primul cumpărător al apartamentului, care cel mai probabil l-a achiziționat chiar la începutul construcției direct de la dezvoltator. Si intre ei s-a incheiat un DDU, care este obligatoriu inregistrat in Rosreestr. Pe baza acesteia, se încheie contracte de cesiune ulterioare, dar de fapt există doar o schimbare a cumpărătorului în contractul DDU. Pot fi multe astfel de schimbări. Prin urmare, atunci când finalizați o tranzacție, trebuie să verificați disponibilitatea și acuratețea documentelor inițiale care sunt transferate părții care achiziționează apartamentul conform contractului de cesiune:

1. Acord de participare. Acest acord inițial cu dezvoltatorul în versiunea originală se afla la ultimul cumparator al apartamentului, in orice caz. Trebuie să fie înregistrat la Rosreestr, altfel este invalid.
2. Toate acordurile de cesiune care au avut loc după încheierea DDU. Acest lucru este necesar pentru a putea urmări întregul lanț de cumpărători ai obiectului.
3. Chitanțe pentru plata proprietății. Toate cecurile și ordinele de plată autentice, în funcție de modul în care a avut loc plata, sunt, de asemenea, transferate părții cumpărătoare. În ceea ce privește plata imobilului, aceasta se poate face fie integral, fie nu, prin acord cu dezvoltatorul, de exemplu, în rate. Dacă există o datorie asupra apartamentului, aceasta este transferată noului cumpărător. Dar un alt lucru este important - vânzătorul poate avea și datorii restante. Aici ar trebui să vă consultați direct cu dezvoltatorul despre posibilele datorii ale vânzătorului, deoarece datoria restante este un mare obstacol în calea achiziționării cu succes a unui apartament, deoarece compania de construcții o poate da în judecată în unele cazuri pentru datorii restante.
4. Consimțământul dezvoltatorului pentru atribuire. În principiu, acest lucru poate să nu se facă prin lege, dar o astfel de clauză este prevăzută în aproape toate acordurile de participare la acțiuni - pentru a notifica dezvoltatorul despre transferul drepturilor. Prin urmare, cel mai bine este să obțineți permisiunea acestuia pentru această tranzacție. În plus, contractul de cesiune înseamnă nu doar dobândirea drepturilor de revendicare asupra apartamentului, ci și primirea anumitor responsabilități. Dacă vânzătorul are datorii față de dezvoltator, acestea fie sunt rambursate înainte de încheierea contractului de cesiune, fie sunt transferate noului cumpărător. Numai în acest caz, dezvoltatorul își va da acordul. Transferul datoriilor asupra unui imobil poate fi formalizat un acord separat, semnat împreună cu cesiunea sau poate fi inclus ca clauză în contractul de cesiune în sine.
5. Un act de acceptare și transfer al tuturor documentelor de mai sus, semnat de ambele părți la contractul de cesiune.
6. Consimțământul soțului vânzătorului pentru a efectua această tranzacție. La urma urmei, un apartament achiziționat în baza DDU este, de asemenea, proprietate dobândită în comun. Și dacă proprietatea este comună, atunci ar trebui să existe mai mulți vânzători în contractul de cesiune.

Prezența tuturor acestor documente este obligatorie, ceea ce va proteja cumpărătorul de invalidarea tranzacției.

Un acord privind cesiunea de drepturi (cesiunea) trebuie inregistrat la organele abilitate! În caz contrar, demonstrarea validității sale va fi problematică.

Atunci când decideți să achiziționați un apartament pe baza cesiunii de drepturi/pretenții, este necesar să studiați cu atenție datele contractului inițial: imobilul trebuie să aibă caracteristici precise, un plan de etaj cu locația sa etc. Pretul real al apartamentului trebuie indicat si in contract.

Atunci când casa este deja închiriată, pot apărea și probleme. Mai mult decât atât, nu contează ce fel de acord este încheiat - participarea la capital sau cesiunea. Obținerea unui titlu de proprietate nu este uneori atât de ușoară. Se pare că casa este deja complet gata, acceptată de comisia de stat, dar înregistrarea sa finală a dreptului de proprietate nu are loc. Acest lucru depinde de faptul că proiectarea unei noi clădiri trece prin mai multe etape, în care participă nu doar dezvoltatorul și „deținătorii de interese”, ci și furnizorii și investitorii care și-au investit banii. Între participanți apar adesea dispute cu privire la decontări reciproce, datorii etc., care se soluționează în instanță. Până la soluționarea acestor dispute, înregistrarea dreptului de proprietate nu are loc.

Riscuri mari pot fi asociate cu un astfel de concept precum vânzările duble, atât intenționate, cât și accidentale. Aceasta înseamnă că un apartament poate fi vândut mai multor persoane. Acest lucru se întâmplă pentru că nu se încheie doar contracte de construcție comună, ci și diverse tipuri contracte de investiții, misiuni și prevânzare. Asadar, la incheierea unei cesiuni de apartament sau a unui precontract de cumparare, este necesar ca acesta sa se bazeze doar pe DDU-ul inregistrat la agentiile guvernamentale, deoarece se pastreaza doar evidenta asupra acestora in Rosreestr. În alte cazuri, când evidențele nu sunt ținute la nivel de stat, puteți achiziționa un apartament care are deja proprietari.

Cedarea unui apartament este una dintre modalitățile de dobândire a proprietății imobiliare într-o clădire în construcție bloc de apartamente. Acest lucru nu este o întâmplare rară pe piața clădirilor noi, așa că este important să luăm în serios conținutul contractului și documentele depuse. Un acord poate fi încheiat între persoane juridice și persoane fizice.

În cazul achiziționării unui apartament prin cesiune de drepturi sunt permise două forme de înregistrare:

1. Acord preliminar. Dreptul de cerere nu este valabil în legătură cu transferul unui anume apartament, ci cu încheierea. Este imposibil să finalizați o tranzacție în cadrul acestui tip de acord, deoarece este doar un acord privind intenția de a o încheie în viitor. Cesiunea de drepturi este permisă numai până la încheierea contractului principal.
2. DDU. Acesta este un acord mai de încredere și este adesea folosit de participanții de bună credință. Cesiunea se realizează până la semnarea actului de transfer, iar acordul în sine trebuie înregistrat la Rosreestr.

Acordul preliminar nu este supus înregistrării la Rosreestr. Acest lucru simplifică procedura, deoarece nu este necesar să furnizați documente pentru a le trimite pentru înregistrare. Dar cumpărătorul va fi mai puțin protejat, deoarece acordul de participare la acțiuni este supus înregistrării obligatorii și înregistrează oficial drepturile.

Conceptul de atribuire

Un acord de cesiune sau cesiune este reglementat de articolele 388-390 din Codul civil al Federației Ruse. Acestea determină condițiile și perioada de apariție a obligației. Cesionarea unui apartament într-o clădire nouă nu poate fi numită una dintre metodele de cumpărare și vânzare. Aceasta este o procedură stabilită legal în care una dintre părțile la acordul cu dezvoltatorul se modifică.

Ca urmare, cumpărătorul primește drepturile și obligațiile în temeiul acordului principal dintre dezvoltator și cumpărător. Acesta poate fi dreptul de a cere ca apartamentul să fie transferat după ce casa este finalizată. De asemenea, prin acord cu firma de constructii, este permisa continuarea platilor conform contractului daca cumparatorul anterior nu a platit costul integral al apartamentului. Din punct de vedere juridic, contractul de cesiune se numește drept de cesiune, cumpărătorul este cesionarul, iar vânzătorul este cedentul.

Părți și formă de acord

Orice subiect de drept acționează ca părți la contract. Dacă vorbim despre cumpărarea unui apartament într-o clădire în construcție, următorii participanți sunt recunoscuți ca părți:

1. Cesionar. Aceasta este persoana care transferă dreptul de revendicare. Acesta este vânzătorul care a cumpărat inițial proprietatea într-o etapă anterioară a construcției noii clădiri.
2. Cesionar. Acesta este cel care cumpără dreptul de revendicare în temeiul contractului preliminar de cumpărare și vânzare sau PSA.

Avantajul achiziționării unui apartament în baza unui contract de cesiune

Transferul unui apartament în baza unui contract de cesiune devine adesea un avantaj nu numai pentru vânzător, ci și pentru cumpărător. Se evidențiază următoarele puncte pozitive:

• daca toate apartamentele sunt epuizate, poti alege locuinta in casa care iti place;
• uneori prețul este cu 20-25% mai mic decât cel al dezvoltatorului;
• în cazul unui credit ipotecar, vă puteți aștepta la o ocupare rapidă sau la închiriere (mai multe despre nuanțe), și nu la plata cu incapacitatea de a folosi apartamentul ca atunci când cumpărați în etapa inițială.

Vânzătorul poate obține un profit decent prin vânzarea unei clădiri noi cu profit chiar înainte de punerea în funcțiune a proprietății. Este important ca contractul să fie încheiat în etapa inițială a lucrărilor de construcție.

Dar există un risc mai mare pentru cumpărător decât atunci când încheie un contract de participare direct cu o companie de construcții. Dacă acesta din urmă este declarat în faliment, plățile sunt primite mai întâi de către acționari, apoi de către toți ceilalți.

Când se poate întocmi un contract de cesiune de drepturi?

Potrivit art. 388 din Codul civil al Federației Ruse stabilește condițiile pentru încheierea unui acord. Acesta poate fi încheiat doar într-o anumită perioadă de timp. Revânzarea este permisă după ce a avut loc înregistrarea de stat a DDU. Dar este important să aveți timp înainte de a semna actul de transfer și. După aceasta, este posibilă cumpărarea și vânzarea regulată.

Acționarul nu poate cesiona în mod independent dreptul de creanță dacă acordul a fost întocmit în rate și nu este în prezent rambursat integral. În acest caz, înlocuirea acționarului este permisă cu acordul companiei de construcții. Contractul specifică suma și datoria rămasă trece către cumpărător.

Întocmirea unui acord de atribuire: algoritmul acțiunilor

La încheierea unui contract de cesiune trebuie urmată o anumită succesiune de acțiuni. Următoarele se realizează pas cu pas:

• inspectia unei firme de constructii;
• pregătirea documentelor;
• întocmirea și semnarea unui acord;
• inregistrarea la Rosreestr si plata taxei de stat.

Când verificați un dezvoltator, este important să acordați atenție următoarelor:

• perioada de existenta a societatii;
• relevanța informațiilor din documentele constitutive;
• disponibilitatea de închiriere pe termen lung sau de proprietate asupra terenului;
• disponibilitatea autorizației de construire.

Artă. 389.1 din Codul civil al Federației Ruse definește atât cerințele pentru bunuri imobiliare, cât și procedura de semnare a unui acord. O atenție deosebită este acordată întocmirii unui acord, conform căruia primul cumpărător cedează dreptul de creanță unei alte persoane. Acordul trebuie întocmit într-o formă similară ca în versiunea originală. Dacă la tranzacție a fost prezent un notar, va fi necesar sprijin notarial.

Principala cerință este de a reflecta cât mai exact obiectul contractului, care este transferul de drepturi, și nu vânzarea unui anumit apartament. Acesta specifică exact ce drepturi urmează să fie transferate. Punct important– baza tranziției. Orice altceva este considerat doar o completare și este inclus prin acordul părților.

Documente pentru încheierea unui acord

Înainte de a continua cu executarea acordului, este necesar să informați dezvoltatorul în scris despre procedura planificată. El poate stabili un comision pentru tranzacție. Vor fi necesare următoarele documente de la vânzător:

• pașaport civil;
• acordul inițial, cum ar fi DDU sau contractul preliminar de cumpărare și vânzare;
• consimțământul dezvoltatorului, primit în scris;
• consimțământul soțului vânzătorului la tranzacție dacă proprietatea a fost achiziționată în timpul căsătoriei;
• toate încasările pentru plățile efectuate în baza contractului.

Cumpărătorul are nevoie doar de pașaport civil și de acordul soțului/soției la tranzacție dacă este căsătorit.

Consimțământul dezvoltatorului nu este necesar dacă plata se face integral. Este necesar doar să anunțați în mod corespunzător dezvoltatorul despre tranzacția planificată. Dacă există datorii sau calendarul de plată în rate nu s-a încheiat, este necesară aprobarea obligatorie a dezvoltatorului.

Înregistrarea drepturilor, termenii, cuantumul datoriei de stat

Dacă se eliberează un DDU, acesta trebuie înregistrat în conformitate cu procedura stabilită. Puteți depune documente la:

• Rosreestr;
• prin formă specială pe site-ul web al Rosreestr sau State Services.

Perioada de înregistrare este de 5-10 zile, dar mult depinde de metoda de aplicare. Documentele vor fi înregistrate mai rapid la aplicarea la Rosreestr, deoarece aici se desfășoară toate acțiunile. Când aplicați printr-un centru multifuncțional, perioada crește, deoarece este nevoie de timp pentru a trimite documente.

Taxa de stat se plătește împreună cu actele. Costul său este de 2.000 de ruble pentru persoane fizice și 22.000 de ruble pentru persoanele juridice.

Riscuri la încheierea unui contract de cesiune

Unul dintre principalele riscuri este nefinalizarea construcției. Prin urmare, este necesar să selectați cu atenție dezvoltatorul. Este important să se studieze numărul de proiecte de construcție curente și de locuințe oferite spre vânzare în baza contractelor de cesiune. Dacă există multe astfel de apartamente, acest lucru poate indica o problemă cu dezvoltatorul.

Există riscul ca tranzacția să fie declarată invalidă. Printre motive se numără declararea primului acționar ca faliment și lipsa notificării dezvoltatorului cu privire la transferul drepturilor.

Se ia în considerare dacă printre proprietari există minori. Dacă tranzacția este efectuată fără participarea acestora, autoritățile tutelare o pot anula ulterior prin hotărâre judecătorească.

La ce să acordați atenție atunci când întocmiți un contract pentru a evita de-a face cu escrocii

Există o posibilitate de fraudă, care include vânzări multiple ale unei proprietăți, falimentul dezvoltatorului și expirarea contractului de închiriere pe un șantier. Pentru a evita astfel de circumstanțe, este important să dedicați timp verificării amănunțite nu numai a vânzătorului, ci și a companiei de construcții.

Trebuie solicitate următoarele documente:

• extras din Registrul Unificat de Stat al Bunurilor Imobiliare;
• autorizatie de construire;
• extras din Registrul unificat de stat al persoanelor juridice;
• documente de plată care confirmă decontările dintre cumpărătorul anterior și firma de construcții;
• DDU anterioară și toate acordurile suplimentare la acesta.

Este important să comparați chitanțele depuse cu ștampila dezvoltatorului dacă plățile au fost efectuate în numerar prin casa de marcat.

Când poate fi declarată nevalidă o tranzacție?

Pentru ca un acord să dobândească dreptul de a revendica o proprietate să existe, acesta trebuie să îndeplinească o serie de cerințe. Este invalid dacă nu sunt respectate următoarele:

• acționarul este obligat să depună toate fondurile;
• dacă achiziția proprietății primare a implicat fonduri bancare, banca trebuie să evalueze tranzacția;
• dezvoltatorul aprobă contractul de cesiune.

Dacă cel puțin una dintre condiții este încălcată, atribuirea devine invalidă. Aceasta înseamnă că apartamentul este returnat proprietarului inițial, iar acesta trebuie să returneze banii depuși cu dobândă pentru utilizarea acestuia.

Impozitarea și utilizarea deducerii

Conform Codului Fiscal al Federației Ruse, se propune alegerea uneia dintre metode - reducerea plății cu suma plătită dezvoltatorului sau o deducere fiscală.

O declarație în formularul 3-NDFL trebuie depusă la serviciul fiscal până la data de 30 aprilie a anului următor, care urmează anului tranzacției. Atașați copii ale documentelor care pot confirma plata. Taxa trebuie plătită până pe 15 iulie.

Cum se confirmă transferul de bani

În conformitate cu art. 220 din Codul Fiscal al Federației Ruse, pentru a confirma dreptul de proprietate, este furnizat un document de titlu - un acord și un extras din Registrul de stat unificat al proprietăților imobiliare. În plus, este necesar un document de plată, care poate include următoarele:

• primirea fondurilor primite de vânzător;
• extrasul de cont bancar care indică scopul plății.

Închirierea unui seif sau acordul de cesiune fără a furniza documente de plată nu poate indica transferul de fonduri.

Impozit plătit de cedent

Impozitarea curentă necesită plata impozitului dacă se înregistrează venituri. Transferul este supus impozitului pe venitul persoanelor fizice la cota de 13% pentru cetățeni și de 30% pentru străini, deoarece nu poate fi deținut mai mult de 5 ani, după care nu se percepe niciun impozit. Puteți utiliza o deducere sau puteți indica fondurile care au fost plătite dezvoltatorului în timpul înregistrării inițiale a DDU.

Deducerea impozitului la transfer

La atribuire, cedentul (vânzătorul) poate primi o deducere de până la 1 milion de ruble. pentru a reduce valoarea impozitului. Dacă suma tranzacției depășește deducerea, impozitul se plătește în funcție de diferența rezultată. Dar este important să indicați dorința dvs. de utilizare deducere fiscalăîn contul de venit.

Astfel, dacă un DDU a fost deja încheiat, dreptul de a vinde locuința unei alte persoane rămâne. Este important să faceți acest lucru în timp ce casa este construită și înainte de a fi pusă în funcțiune. Există riscuri pentru cumpărător care nu s-ar întâmpla cu un contract executat corespunzător.

Unul dintre opțiuni posibile cumpărarea unei case - întocmirea unui contract de cesiune a drepturilor de proprietate. Această formă de acord nu este foarte comună, așa că puțini oameni știu să o redacteze corect.

În acest articol vom analiza toate caracteristicile unor astfel de tranzacții, documentele necesare pentru a le efectua, precum și modalitățile de verificare.

○ Ce este cesiunea de drepturi?

În timp ce clădirea este în construcție, acționarii, cu fondurile cărora se construiește, au în mâinile lor contracte de participare la capitaluri proprii (EPA). Pe baza acestora, proprietatea va fi înregistrată după livrarea casei. Dar, în ciuda lipsei drepturilor de proprietate, acționarul își poate vinde apartamentul, ceea ce va constitui un transfer de drepturi.

Cesiunea de către un participant la construcția în comun a drepturilor de creanțe în temeiul contractului este permisă numai după ce acesta a achitat prețul contractului sau concomitent cu transferul datoriei către un nou participant la construcția în comun în modul stabilit de Codul civil. Federația Rusă(Clauza 1, articolul 11 ​​din Legea federală „Cu privire la participarea la construcția comună” din 30 decembrie 2004 nr. 214-FZ).

Astfel, conform contractului de cesiune, cumpărătorul nu primește apartamentul în sine, ci doar dreptul de a revendica proprietatea asupra acestuia după finalizarea construcției.

○ Cum pot cumpăra un apartament prin transfer?

Cesiunea dreptului de revendicare este posibilă în baza a două tipuri de acorduri:

1. Contract preliminar de cumpărare și vânzare. În acest caz, dreptul de a revendica încheierea contractului principal, și nu transferul apartamentului, este supus cesiunii. Această formă de acord nu este supusă înregistrării de stat obligatorii. Dar aici trebuie să țineți cont de faptul că transferul de resurse financiare ar trebui să aibă loc numai după încheierea acordului principal, care guvernează transferul spațiului de locuit. Cesiunea dreptului de creanță este posibilă numai în perioada de la momentul încheierii acordului preliminar până la semnarea celui principal.
2. În baza unui acord de participare la capitaluri proprii (DPA). Aici se cedează nu doar dreptul de a primi un apartament, ci și toate obligațiile pentru contribuții comune. Prin urmare, dacă nu sunt plătite integral, atunci cumpărătorul primește și o obligație pentru contribuții regulate. Cesiunea de drepturi este posibilă din momentul încheierii contractului până la semnarea certificatului de transfer și acceptare. Acordul de cesiune conform DDU este supus înregistrării de stat. Aici trebuie să ținem cont de faptul că noul proprietar primește drepturile asupra apartamentului în aceeași măsură în care avea fostul proprietar. Prin urmare, este foarte important să se indice cât mai detaliat temeiul transferului dreptului de creanță, precum și condițiile DDU.

○ Procedura de achizitionare a unui apartament prin cesiune.

La încheierea unui contract de cesiune, trebuie să urmați un anumit algoritm. Succesul tranzacției depinde de respectarea tuturor nuanțelor necesare.

✔ Verificarea companiei de constructii.

Când verificați un dezvoltator, trebuie să acordați atenție:

• Durata de existenta a societatii.
• Relevanța actelor constitutive.
• Disponibilitatea autorizației de construire.
• Disponibilitatea unui contract de închiriere pe termen lung pentru teren sau dreptul de proprietate asupra acestuia.

✔ Colectarea documentelor.

Pentru a încheia o tranzacție, vânzătorul trebuie să furnizeze:

• Acord inițial (preliminar sau DDU).
• Consimțământul dezvoltatorului la cesiune (dacă vânzătorul a achitat integral cota, este necesară doar notificarea firmei de construcții, iar dacă mai are datorii neachitate, dezvoltatorul trebuie să aprobe cesiunea dreptului).
• Toate chitanțele pentru plata contribuțiilor de capital propriu.

Cumpărătorul este obligat să:

• Pașaport personal.
• Consimțământul celui de-al doilea soț la tranzacție.

✔ Întocmirea contractelor.

După furnizarea întregii documentații și verificarea acesteia, se întocmește un acord de cesiune a dreptului de creanță. Aici trebuie să țineți cont de faptul că acordul este întocmit în aceeași formă ca și contractul inițial. În cazul în care a fost atestat de un notar, trebuie să fie certificat și contractul de cesiune.
Condiția esențială a acestui acord este subiectul acestuia, adică. transfer de drepturi. Este necesar să se precizeze cât mai detaliat posibil ce drepturi și în ce măsură sunt transferate în temeiul acordului, precum și să se indice motivele unui astfel de transfer.
Toți ceilalți termeni ai acordului sunt adiționali și sunt introduși prin acordul părților.

✔ Înregistrarea contractului de cesiune.

Acordul este supus înregistrării obligatorii la Rosreestr. Pentru a face acest lucru, trebuie să contactați direct Camera de înregistrare sau filiala MFC.
Transferul de fonduri se efectuează numai după finalizarea procedurii de înregistrare. Durează de la 5 la 10 zile din momentul în care cererea este acceptată.

✔ Plata taxelor.

Cuantumul taxei de stat depinde de statutul părților la tranzacție. Deci, pentru persoane fizice este de 2.000 de ruble, pentru persoane juridice - 22.000 de ruble. În cazul în care mai mulți solicitanți solicită înregistrarea, valoarea taxei de stat este împărțită în mod egal între ei, iar fiecăruia i se eliberează o chitanță de plată. ○ Caracteristicile achiziționării unei clădiri noi prin atribuire.

Principala caracteristică a contractului de cesiune, în care subiectul este un apartament într-o clădire nouă, este participarea unei terțe părți, dezvoltatorul, la tranzacție. În cazul în care pachetul de documente nu conține acordul certificat de la firma de construcții, tranzacția va fi considerată invalidă.
O altă caracteristică este posibilitatea încheierii mai multor contracte de cesiune în timpul construcției unei case. După punerea sa în funcțiune, transferul dreptului de revendicare este imposibil.

Numărul cazurilor de cesiune de creanțe a crescut recent, Rosreestr înregistrează această creștere lună după lună. Cu toate acestea, anumite riscuri sunt de obicei asociate cu acest tip de tranzacție. Cazurile au devenit mai frecvente atunci când un antreprenor care a primit un apartament cu titlu de plată de la un dezvoltator nu își îndeplinește obligațiile față de firma de construcții, rezultând rezilierea contractului de cesiune, după care apartamentul este restituit instanței. Experții ne-au spus cum să ne protejăm de astfel de situații.

Pentru cei care plănuiesc să cumpere un apartament într-o clădire nouă, astăzi sunt deschise trei opțiuni. În primul rând, semnați un acord de participare comună la construcție direct cu dezvoltatorul. În al doilea rând, puteți deveni proprietarul unui apartament într-o clădire nouă prin încheierea unui acord de cesiune a dreptului de creanță cu o persoană fizică care a cumpărat acest apartament de la dezvoltator în scopul investiției. A treia opțiune este atunci când se încheie un acord privind cesiunea dreptului de creanță cu un antreprenor care efectuează lucrări de construcție și instalare pe șantier.

Cele mai frecvente situații astăzi sunt atunci când vânzătorul este antreprenor.

Particularitatea cesiunii dreptului de creanță în temeiul unui acord de participare la acțiuni în construcție este că, ca urmare a unei astfel de tranzacții, valabilitatea primului acord de participare la acțiuni nu încetează, ci schimbă doar cumpărătorul (în locul investitorului inițial). , devine o persoană nouă). Drepturile și obligațiile investitorului inițial sunt transferate cumpărătorului, iar toți termenii primului contract (termene de lucru, prețul apartamentului și perioada de garantie) rămân la fel. Cesiunea este posibilă după înregistrarea de stat a acordului de participare și înainte de semnarea certificatului de transfer și acceptare pentru acest apartament. La fel ca un acord de participare la acțiuni, cesiunea de drepturi este supusă înregistrării de stat.

Nu este necesar să se coordoneze cesiunea cu dezvoltatorul (cu excepția cazurilor în care acordul de participare la acțiuni conține o clauză conform căreia cesiunea creanței este imposibilă fără acordul dezvoltatorului). Dar după ce acordul de cesiune a drepturilor este înregistrat, cumpărătorul trebuie să notifice dezvoltatorului că i-au fost transferate drepturile asupra obiectului. Pentru a face acest lucru, o simplă notificare scrisă este trimisă companiei de construcții. Acest document trebuie să conțină informații despre primul participant la construcția comună și noul investitor. Este recomandabil să atașați la notificare o copie a contractului de cesiune.

Două tipuri de misiuni

Conform Legii nr. 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună blocuri de apartamente„, o cesiune este posibilă în două cazuri: după plata integrală a prețului contractului sau cu transferul simultan al datoriei către un nou participant la construcția comună.

1. Dacă plata conform contractului a fost efectuată integral, va fi necesar un certificat de plată integrală pentru înregistrare.

2. În cazul în care primul participant la construcție nu a achitat integral, concomitent cu cesiunea, soldul datoriei este transferat cumpărătorului. Transferul datoriei către o altă persoană este posibil numai cu acordul creditorului. În acest caz, înregistrarea de stat va necesita acordul scris al dezvoltatorului pentru atribuire. Dacă consimțământul nu este în lista documentelor depuse, acesta este motiv de suspendare a înregistrării de stat a contractului de cesiune.

Pachet de documente pentru tranzacție

Toate documentele necesare pentru atribuirea drepturilor sunt împărțite în cele necesare pentru înregistrarea tranzacției în Rosreestr și cele pe care cumpărătorul trebuie să le colecteze pentru a-și proteja drepturile pe viitor.

Documente necesare pentru Rosreestr (toate documentele sunt furnizate în două exemplare: original și copie):

1) un document care confirmă plata conform contractului sau documente care confirmă transferul simultan al datoriei către un nou dobânditor;

2) acordul scris al dezvoltatorului de a ceda dreptul de revendicare în temeiul contractului (dacă acest lucru este prevăzut în contractul de participare la capitaluri proprii și, de asemenea, dacă cesiunea are loc cu transferul simultan al datoriei către cumpărător);

3) consimțământul legal al soțului/soției;

4) în cazul în care dreptul de creanță este gajat, acordul scris al creditorului gajist;

5) contractul în baza căruia a luat naștere obligația garantată prin ipotecă (pentru înregistrarea contractului de cesiune se adresează la Rosreestr două părți la contract);

6) consimțământul autorităților tutelare și tutelare cu privire la cesiunea drepturilor de creanță conform contractului, dacă participantul la construcția comună este minor (incompetent).

Documente solicitate de cumpărător

Atunci când achiziționează un apartament de la un antreprenor, cumpărătorul ar trebui să fie interesat de două puncte principale: dacă antreprenorul are într-adevăr dreptul de a dispune de acest obiect și dacă plata a fost efectuată conform contractului.

De regulă, între antreprenor și dezvoltator se încheie un contract, urmat de o compensare pas cu pas a costului lucrării efectuate ca plată pentru obiectele achiziționate. Deoarece această lucrare este finalizată în baza acestor două acorduri: un acord de participare la capital și un contract de muncă, se face o compensare.

Există două cazuri posibile aici. Primul este atunci când apartamentul este reînregistrat la antreprenor (a fost încheiat un acord privind cesiunea dreptului de creanță sau un acord de participare la construcția comună, înregistrat în Rosreestr).

„În această situație, totul este destul de simplu”, explică Yulia Mikhailova, avocat la cabinetul de avocatură Soyuz. - Folosind un extras din Registrul Unificat de Stat al Drepturilor Imobiliare (USRP), se verifică dacă vânzătorul este cu adevărat deținătorul drepturilor de autor, dacă există restricții sau sarcini asupra dreptului de revendicare.

Merită să întrebați dezvoltatorul dacă plata a fost efectuată, de regulă, contractantul trebuie să aibă în mână un acord înregistrat și certificate de plată. Dacă există deținători anteriori de drepturi de autor, trebuie să existe documente care confirmă plata acestora către deținătorii anteriori ai drepturilor de autor și așa mai departe până la plata către dezvoltator. Dacă plata a fost efectuată prin compensarea pretențiilor reciproce, trebuie să solicitați o copie a acestor acorduri. Acest lucru va proteja cumpărătorii de pretențiile legale din partea vânzătorilor anteriori. O atenție deosebită trebuie acordată condițiilor obligatorii pentru contractele de acest tip. Fără acestea, contractul va fi considerat neîncheiat. Întrucât dreptul de revendicare decurge din acordul de participare la construcția comună, toate detaliile contractului menționat (numărul și data încheierii, precum și alte informații care ne permit să stabilim domeniul de aplicare al creanțelor cesionate) trebuie să fie indicate în acord de cesiune.”

Al doilea caz este atunci când antreprenorii nu au dreptul legal de a revendica în legătură cu proiectul de construcție comun, apartamentul este înregistrat la dezvoltator sau un terț.

„În acest caz, cumpărătorul trebuie atenție deosebită luați în considerare momentul transferului de fonduri, spune Yulia Mikhailova. - Dacă apartamentul este înregistrat la dezvoltator, trebuie să solicitați nu numai un certificat, ci și un alt document (chitanță de numerar și cec) pentru a confirma plata. Dacă apartamentul este înregistrat la o persoană, atunci această persoană trebuie să emită o chitanță pentru primirea fondurilor. Aș dori să atrag în special atenția cumpărătorilor asupra faptului că atunci când se efectuează o tranzacție, este necesar să se studieze documentația dezvoltatorului: autorizația de dezvoltare, documentația de proiectare și toate modificările aduse conținutului acesteia. Documente care confirmă că dezvoltatorul are dreptul de proprietate teren. ÎN situatii dificile ar trebui angajat un avocat.”

În conformitate cu articolul 17 legea federală Nr. 214-FZ, acordul de cesiune a dreptului de creanță în baza unui contract de construcție comună este supus înregistrării obligatorii în Rosreestr. Contractul de cesiune se consideră încheiat numai din momentul înregistrării de stat.

Elena Khamardyuk,Șeful Compartimentului Supraveghere Construcții al Serviciului Supraveghere Construcții și Control Locuințe:

La achiziționarea de obiecte de la antreprenori, cetățenii trebuie să înțeleagă ce documente sunt necesare pentru o astfel de tranzacție, astfel încât în ​​cazul în care vor apărea litigii în viitor, să își poată apăra drepturile în instanță. Este necesar nu numai să aveți un certificat de la dezvoltator cu privire la lucrările efectuate de antreprenor la unitățile dezvoltatorului, ci și toate documentele financiare care confirmă înțelegerile dintre dezvoltator și entitatea juridică la care a fost transferat apartamentul (compensarea creanțelor reciproce, forme de lucru efectuate), deoarece certificatul de la dezvoltator despre lucrarea efectuată de antreprenor nu este un document financiar. Și dacă apare o situație când dezvoltatorul a renunțat la sediu, a semnat un acord de participare la acțiuni cu antreprenorul, dar din anumite motive acesta din urmă nu și-a îndeplinit obligațiile, lucrarea nu a fost finalizată, iar obiectul a fost deja atribuit unui individ, va proteja interesele acționarului. 

Ekaterina Shelavina,Şeful adjunct al Departamentului pentru înregistrarea participării la capitalul propriu în construcţia Biroului Rosreestr pentru teritoriul Krasnoyarsk:

În ultimul timp, au devenit considerabil mai multe cazuri în care înregistrarea unei tranzacții care implică cesiunea dreptului de creanță este suspendată. Și deși astfel de situații sunt de obicei rezolvate, documentele necesare Părțile întocmesc și se efectuează înregistrarea, cumpărătorul petrece toată această lună, în timp ce cesiunea este suspendată, în așteptare nervoasă.

În practică, cumpărătorii nu verifică adesea nici termenii contractului, nici consimțământul dezvoltatorului de a ceda proprietatea, ceea ce duce la suspendarea înregistrării. Facem o solicitare dezvoltatorului, iar în cazul în care dezvoltatorul nu și-a dat acordul pentru cesiune, dar este prevăzut de termenii acordului, înregistrarea acordului va fi refuzată.

Cumpărătorul trebuie să citească cu atenție conținutul primului contract de participare comună la construcție, condițiile în care a fost încheiat cu investitorul inițial și să se asigure că nu există sarcini (ipoteci) asupra apartamentului. Dacă au fost mai multe concesii, asigurați-vă că plata a fost făcută pentru toți.

În orice caz, trebuie să vă amintiți că toate drepturile asupra obiectului apar numai din momentul înregistrării, până când există o înregistrare în registru, indiferent de ceea ce pretinde vânzătorul, acestea sunt doar cuvintele sale, el poate dispune cu adevărat de obiect numai după ce o înregistrare a apărut în Registrul unificat de stat.