Orice locuințe și servicii comunale existente sau HOA care deservește un bloc de apartamente se află în stadiul inițial de stabilire a relațiilor cu rezidenții - proprietarii de spații incheie un acord.
Exact el este izvorul inițial al dreptului pentru astfel de relații.
Dacă contractul a fost întocmit în conformitate cu toate regulile și cerințele inspecțiilor locuințelor, atunci i se alocă un loc semnificativ. lista de responsabilități ale organizației de servicii.
Da, trebuie menționat acolo reparatii curente: ce este inclus, domeniul de aplicare și planul de lucru.
În plus, Codul Locuinței prevede și prezența acestui tip de reparație ca curent. liste, Pentru ce tipuri de lucrări la un bloc de locuințe ar trebui să se facă plăți de către cetățeni?și printre acestea - reparații curente ale spațiilor rezidențiale: ce este inclus în acesta.
Cei care doresc să știe exact ce includ reparațiile de rutină bloc de apartamente, cât de des ar trebui să fie efectuate și ce standarde există - poate contact altul important, dar nu foarte cunoscut act juridic.
În plus, cu siguranță va fi refuzatîn înlocuire comunicaţii de inginerie fara nici o nevoie. Chiar dacă durata de viață a unei anumite structuri a expirat, aceasta continuă să funcționeze perfect, Utilitățile nu se vor schimba instalațiile de inginerie și componentele acestora până la momentul reparațiilor majore, unde pentru acest articol este alocată o linie separată de cheltuieli.
Rezumând toate cele de mai sus, se poate concluziona că reparațiile curente nu înseamnă văruirea pereților și curățarea holurilor. Totul legat de reparațiile curente în bloc de apartamente – Acest abordare integrată pe problema întreținerii unui bloc de locuințe, care acoperă toate zonele comune disponibile ale casei.
Compania de administrare sau HOA dumneavoastră nu pot asigura totul, nu locuiesc în această casă, ci doar o servesc.
Prin urmare, dacă aveți o poziție civică activă și vă pasă ce se întâmplă cu casa dvs. - luați inițiativa și spuneți lucrătorilor de utilități, la ce trebuie să acorde atenție și la ce să înlocuiască. Numai în acest caz veți simți beneficiile efectuării reparatii curente.
Rezidenți blocuri de apartamente poate plăti în mod semnificativ în exces pentru reparațiile în curs sau pot primi mai puține servicii de reparații decât cele necesare.
Cunoscând lista lucrărilor incluse în reparațiile curente, poți cere finalizarea acestora și controlul unde se duc banii plătiți de locatari.
Când primesc o factură de utilități, mulți au remarcat că există o linie pentru reparații de rutină. Vorbim despre munca care se desfășoară regulat și periodic. De obicei - trimestrial, unele sunt planificate doar o dată pe an.
Aceasta nu include eliminarea accidentelor, vandalismului sau dezastrelor naturale. De fapt, aceasta este verificarea stării proprietății comune a unui bloc de locuințe, eliminarea defecțiunilor minore și, dacă este necesar, înlocuirea pieselor de echipament.
Astfel de activități nu au nicio legătură cu spațiul personal de locuit. Serviciul de reparații vă va ajuta să remediați scurgerea sau să verificați contorul după ce ați chemat angajații săi la domiciliu. Este inutil să te aștepți la ajutor în timpul lucrului în desfășurare.
Următoarele intră sub conceptul de proprietate comună:
- Fundația, fațada și acoperișul clădirii;
- Risers cu apa rece si calda;
- Echipamente pentru alimentarea cu energie electrică și gaz, încălzire etc.;
- Echipamente aferente ascensorului și puțului acestuia;
- Subsolul și toate echipamentele aflate acolo.
În primul rând angajații serviciu de reparatii evaluați starea tuturor echipamentelor și structurilor de mai sus ale clădirii de apartamente, apoi eliminați problemele. Este posibilă efectuarea unei modernizări minore dacă conducerea casei a luat o astfel de decizie și a depus o cerere corespunzătoare. Aceasta ar putea fi înlocuirea sistemului de supraveghere video cu unul mai modern sau instalarea unui nou lift.
Este important ca reprezentanții proprietarilor să fie prezenți la diagnosticarea problemelor.
Trebuie intocmita o fisa de defect care sa contina o lista cu lucrarile de executat. Deoarece reparațiile curente nu sunt plătite separat (spre deosebire de reparațiile majore), lista serviciilor necesare poate fi ușor redusă.
Odată ce începe munca, este aproape imposibil să obții ceea ce îți dorești. Prin urmare, problemele trebuie rezolvate în etapa de diagnosticare. Toate lucrările trebuie incluse în lista specificată. Firma executantă trebuie să ofere garanții pentru lucru conform unei astfel de declarații.
Cine ia decizia de a lucra?
Există o Hotărâre de Guvern corespunzătoare, conform căreia, pentru a efectua reparații de rutină, o decizie trebuie luată în adunarea generală a tuturor proprietarilor cu votul majorității.
Nu este aprobată doar lista tuturor serviciilor necesare, ci și costul acestora, precum și condițiile speciale de implementare.
Desigur, organizarea unor astfel de întâlniri trimestrial este destul de supărătoare. Ar fi mai probabil ca casa să se destrame decât ca echipamentul ei să fie schimbat.
Cine face treaba
Există mai multe opțiuni posibile:
- Proprietarii pot face totul munca necesara sau o parte a acestuia în mod independent;
- Încheierea unui acord cu o organizație de management care se va ocupa de problemele de reparații și restaurare;
- Încheiați un acord cu persoane fizice sau persoane juridice care sunt autorizați să efectueze lucrările necesare.
La încheierea contractelor de reparații, textul documentului ar trebui să includă nu numai o listă a problemelor care necesită rezolvarea reparatorilor, ci și condițiile pentru efectuarea lucrării, motivele pentru efectuarea posibilelor ajustări, suma și modalitatea de plată pentru fiecare dintre ei. Acordul, precum și acțiunile proprietarilor, nu trebuie să contravină legislației în vigoare.
La finalizarea îndeplinirii de către reparatori a termenilor contractului, responsabilul acceptă lucrarea finalizată, după care se întocmește un proces-verbal corespunzător.
Acesta a fost aprobat prin Ordinul Ministerului Construcțiilor din Rusia din 26 octombrie 2015 N 761. Înregistrează calitatea lucrărilor efectuate și toate neajunsurile, iar zonele reparate sunt fotografiate pentru intrarea în baza de date.
Managementul documentar al cazurilor vă permite să controlați acțiunile ambelor părți și reduce posibilitatea unui comportament incompetent și devine probă în procedurile judiciare.
Scopul evenimentului
Proprietatea comună trebuie menținută în conformitate cu o serie de reguli stabilite de guvernul rus.
Printre acestea:
- Respectarea caracteristicilor casei cu principiile de fiabilitate și siguranță;
- Siguranța vieții și a sănătății cetățenilor care locuiesc în casă sau o vizitează, precum și menținerea securității proprietății lor;
- Accesibilitatea la folosirea proprietății comune (intrări, lifturi, subsoluri și încăperi utilitare, teren în apropierea casei etc.);
- Mentinerea tuturor tipurilor de comunicatii in conditii de functionare si siguranta;
- Suport pentru proiectare arhitecturală clădire cu mai multe etajeîn conformitate cu documentația aprobată pentru construcție și reconstrucție;
- Aducerea designurilor care economisesc energie la eficiență maximă.
Reparațiile de rutină ajută la menținerea casei în stare corespunzătoare.
Lista lucrărilor în timpul reparațiilor curente
Pentru fiecare structura sau echipament arhitectural sunt necesare o serie de lucrari.
În special:
- Inspecția fundației. Dacă este necesar, întăriți-l, eliminați deteriorarea și deformările. Restabilirea ventilației, lucrari de renovare pentru a reface intrarea la subsol;
- Pictura pereților și fațadelor. Dacă este necesar, cu o schimbare prealabilă a învelișului, etanșarea rosturilor, lucrări de restaurare pentru refacerea elementelor arhitecturale individuale;
- Eliminarea cusăturilor și fisurilor din tavan. Este posibil să înlocuiți unele piese, să întăriți și să vopsiți;
- Acoperișul necesită nu numai restaurarea elementelor individuale. Piesele din lemn sunt verificate și înlocuite dacă este necesar. Aceasta include, de asemenea, repararea conductelor de scurgere și a ventilației, înlocuire parțială sau hidroizolație suplimentară și termică. Se efectuează măsuri antiseptice;
- Efectuarea de ajustări la structurile ferestrelor și ușilor;
- Măsuri de restaurare atunci când eficiența structurilor de balcoane și loggii, copertine, intrări în casă și subsoluri, scari si compartimentari inter-apartamente;
- Repararea suprafețelor de pardoseli și înlocuirea unor piese;
- Lucrări interioare la intrări, încăperi de utilitate si subsoluri, se realizeaza in zone separate. Aceasta include, de asemenea apartamente de serviciu. Vorbim despre refacerea stratului exterior de tavane, pereți, pardoseli, dar nu despre înlocuirea lor completă;
- Încălzirea centrală poate fi supusă nu numai reparației parțiale, ci și înlocuirii complete a unor piese. Se aplică tuturor structurilor, inclusiv cazanelor casei;
- Înlocuirea pieselor sistemelor sanitare și conducte de canalizare, restaurarea sau instalarea acestora. Aceasta include unități de pompare;
- Lucru similar cu comunicațiile electrice. Excepție fac părțile sistemului situate în apartamente rezidențiale;
- Reconstituirea sau înlocuirea pieselor sistem de ventilație, inclusiv acționările electrice și ventilatoarele în sine;
- Eliminarea defecțiunilor sau a stării proaste a unor părți ale jgheabului de gunoi, inclusiv ventilația și spălarea, precum și trapele recipientului de gunoi;
- Dispozitivele tehnice speciale pot fi, de asemenea, supuse restaurării sau înlocuirii, dar lucrările trebuie efectuate de întreprinderi specializate în astfel de lucrări, să aibă autorizațiile corespunzătoare de la autoritățile competente și să fi semnat un acord cu persoanele responsabile ale blocului.
Lucrările necesare includ și amenajarea exterioară. Reparatii partiale de spatii oarbe, garduri, copii si terenuri de sport, poteci și alei, magazii utilitare și platforme.
Plata reparatiilor curente
În unele cazuri, conducerea clădirii poate adopta o schemă diferită de alocare a costurilor.
Cel mai adesea acest lucru se întâmplă conform următorului algoritm:
- Reparatorii diagnostichează cu atenție echipamentele de acasă și determină starea echipamentelor și a structurilor. În acest caz, este necesară prezența persoanelor responsabile din Consiliul Casei;
- Pe baza datelor primite, întocmesc un deviz, care include plata serviciilor și costul materialelor care trebuie cheltuite, precum și plata taxelor;
- Lucrarea viitoare este documentată, apoi finalizată și acceptată;
- Organizația de management distribuie suma în funcție de suprafața fiecărui apartament. Fiind rupt valoare totală reparatii pentru suma totala de metri suprafata locuibila a casei, se obtine suma de platit pentru 1 mp. În continuare, numărul este înmulțit cu numărul de metri ai apartamentului și rezidenții acestuia primesc un cec cu suma indicată pentru plată.
Uneori, plata este împărțită în mod egal între toate apartamentele. Cu toate acestea, această practică este extrem de rară.
Mai mult, conform statisticilor, reparațiile pe care proprietarii le efectuează singuri sunt de aproximativ 7-9 ori mai ieftine decât cele similare efectuate de specialiști.
Cert este că cea mai mare parte a fondurilor trebuie plătită pentru munca angajaților, precum și sub formă de taxe. Acest lucru este valabil mai ales pentru lucrările de vopsire și tencuială. Comunitățile rezidențiale încep să refuze din ce în ce mai mult serviciile unităților locative.
Dacă reparațiile curente sunt refuzate
Locuitorii de la o adunare generală stabilesc cât de des sunt efectuate reparațiile de rutină. În cazul în care societatea de administrare nu furnizează serviciile necesare, este posibil să se ia măsuri eficiente.
La adunarea generală, proprietarii întocmesc o scrisoare de cerere despre necesitatea reparațiilor în curs, includ o listă de servicii în textul documentului și indică data exactă la care au fost efectuate anterior astfel de reparații.
In continuare, documentul este dus la firma cu inregistrare obligatorie la secretar. Statul oferă 15 zile pentru examinarea documentului. După aceasta, rezidenții trebuie să fie înștiințați oficial dacă vor fi supuși renovărilor pe care le doresc pentru locuința lor.
În caz de refuz sau lipsă de răspuns, următoarea scrisoare de cerere cu conținut similar se trimite la Inspectoratul de Stat pentru Locuințe. Documentul indică data depunerii petiției către societatea de administrare și lipsa răspunsului (răspuns negativ).
Ultimul organ care poate analiza situația este instanța. Și aici cererea se depune cu cerere de compensare financiară. Adesea cazul nu ajunge în instanță, companiile de management renunță mai repede.
Cert este că șansele de câștig într-un astfel de caz sunt foarte mari pentru proprietari și pentru societate de administrare va fi mai ieftin să accepti să îndeplinești cerințele proprietarilor.
Important: neplata facturilor la utilități nu poate fi motivul lipsei reparațiilor în curs. Societatea de administrare trebuie să rezolve această problemă separat, prin instanță cu debitorul.
Reparațiile curente efectuate corect devin nu numai cheia unei plăcuțe aspect.Cel mai important lucru este că garantează siguranța persoanelor care locuiesc în acest bloc de locuințe.
Doar inspecția regulată a echipamentelor și structurilor, înlocuirea sau restaurarea lor în timp util va ajuta la realizarea sejur confortabilîntr-o casă caldă și curată.
Dacă conditiile necesare lipsesc, trebuie luate măsuri. Greșelile pot duce la tragedie și doar proprietarii înșiși își pot apăra drepturile la siguranța caselor lor. Legislația oferă toate oportunitățile de a obține ceea ce aveți nevoie. Principalul lucru este să le folosiți.
Societatea de administrare sau asociația de proprietari este responsabilă pentru planificarea calendarului.
Astfel de planuri sunt întocmite o dată pe an.
Puteți să faceți cunoștință cu ei și să aflați dacă adresa dvs. este inclusă în planul pentru anul viitor la organizația care administrează blocul. (Marea Britanie, HOA)
Lista caselor poate fi completată dacă apare o urgență oriunde.
Toate planurile trebuie comunicate și aprobate de către președintele Consiliului de construcție de apartamente. Motive pentru efectuarea lucrărilor curente:
- rezultatele inspecției clădirii de către specialiști (inspecțiile au loc în toamna înainte de începerea sezonului de încălzire);
- declarații de greșeli de la rezidenți;
- apariția unor situații de urgență.
Frecvența reconstrucției
Reparațiile curente la intrările blocurilor de apartamente ar trebui efectuate cel puțin trei sau cinci ani. Frecvența reparațiilor de rutină ale clădirilor de apartamente depinde de tipul de locuință căruia îi aparține clădirea și de cât timp a fost folosită.
Lista completă a lucrărilor este descrisă în detaliu în Anexa nr. 7 la Regulile și Standardele pentru Exploatarea Tehnică a Fondului Locuitor MDK 2-03.2003. Principalele puncte includ:
- eliminarea deteriorării fundației, tavanelor, acoperișurilor, pereților, pardoselilor;
- lucrări de renovare a fațadei;
- repararea sau înlocuirea balustradelor scărilor;
- înlocuirea ferestrelor și ușilor de la intrare;
- eliminarea daunelor la încălzire, alimentare cu apă, ventilație, alimentare cu energie.
REFERINŢĂ: Reparațiile curente presupun nu doar modernizarea intrărilor din blocurile de locuințe, ci și refacerea și eliminarea defecțiunilor din zona adiacentă casei.
În ce perioadă de timp trebuie efectuate lucrările de reparații?
Lucrările de reparații în blocurile de apartamente pot fi efectuate prin:
În acest caz, trebuie respectate termenele stabilite de lege. Federația Rusă pentru fiecare tip de lucrare.
Dacă renovarea intrărilor și depanarea în blocurile de apartamente se efectuează conform planificării, intervalul de timp aproximativ pentru întreținerea programată este de 22 de zile pentru fiecare 1000 mp. metri din suprafața totală.
Dacă apar situații neprogramate, trebuie să respectați următoarele programe de întreținere:
- în caz de scurgeri - o zi;
- în cazul avariilor de drenaj - cinci zile;
- pentru deteriorarea pereților - o zi;
- refacerea blocurilor de ferestre şi uşile– iarna - o zi, vara - trei zile;
- defecțiuni ale echipamentelor tehnice ale casei (canal, încălzire, alimentare cu apă) - imediat de către serviciile de urgență;
- în caz de deteriorare a sursei de alimentare - în funcție de tipul defecțiunii, perioada variază de la acțiune imediată la șapte zile;
- dacă lifturile se defectează - nu mai mult de o zi.
REFERINŢĂ: renovarea intrărilor și depanarea continuă se efectuează pe cheltuiala fondurilor plătite lunar de către proprietari pentru întreținerea și repararea locuințelor.
Este posibil să accelerați procesul?
Dacă reparațiile într-un bloc de apartamente nu sunt planificate în anul următor, iar rezidenții nu sunt mulțumiți de starea proprietății lor comune, atunci lucrările pot fi accelerate.
În acest scop, proprietarii de case, conform Codului Locuinței al Federației Ruse, organizează o adunare generală.
În acest moment, ar trebui luate decizii cu privire la necesitatea reparațiilor continue. Este necesar să se înregistreze exact ce tipuri de lucrări sunt planificate să fie efectuate.
Procesul-verbal al adunării generale este transferat Societății de Administrare, care, în baza acestuia, trebuie să ajusteze lista blocurilor de locuințe care au nevoie de renovare a intrărilor.
În același timp, proprietarii de locuințe au dreptul de a controla munca antreprenorilor chiar și în cazul prestării de servicii calitate slabă depuneți o plângere la compania dvs. de administrare.
REFERINŢĂ: Societatea de administrare este obligată să efectueze toate lucrările necesare, chiar dacă unii proprietari au restanțe de chirie.
Efectuarea reparațiilor curente este responsabilitatea Societății de Administrare MKD. Ar trebui să fie efectuat cel puțin o dată la trei până la cinci ani. În acest caz, proprietarii de case nu suportă costuri suplimentare cu materialele.
Toate normele legale care se referă la reparațiile în blocurile de apartamente sunt consacrate în Codul Locuinței al Federației Ruse. De asemenea, regulile și regulamentele, precum și calendarul și frecvența diferite tipuri lucrări de reparații se găsesc în .
Reparații curente și întreţinere Asociațiile de proprietari sau firmele de administrare trebuie să se desfășoare în mod regulat și în termene strict specificate. Mai mult, cât de des vor avea loc nu este decis de HOA sau de serviciile locative și comunale, ci de proprietarii înșiși la o întâlnire a rezidenților împreună cu societatea de administrare. Conform articolului 162 din Codul locuinței al Federației Ruse, proprietarii încheie un acord între rezidenți și organizația de management, care trebuie să indice toate prevederile pentru lucrările de reparații, inclusiv termenele limită.
Pentru a întocmi un plan de reparații, compania de management face un tur al șantierului și constată probleme și încălcări ale stării intrărilor. Oricare dintre rezidenți se poate familiariza cu acest plan și poate adăuga comentariile lor.
Organizarea reconstrucției
După ce planul de lucru a fost întocmit și devizul a fost elaborat, organizația de conducere trebuie să se asigure că se efectuează lucrări de reparații. Reparațiile cosmetice pot fi organizate fie de către angajații societății de administrare, fie de către un antreprenor terț.
IMPORTANT: Trebuie amintit că proprietarii nu trebuie să facă contribuții suplimentare, deoarece, în conformitate cu articolul 154 din Codul locuinței al Federației Ruse, plata pentru toate lucrările curente este deja inclusă în plata pentru spații și utilități.
Reparațiile curente sunt considerate finalizate numai după ce antreprenorul demonstrează intrarea reparată și rezidenții semnează Certificatul de acceptare a lucrărilor.
Diferențele în realizarea lucrărilor de locuințe și servicii comunale și HOA
De foarte multe ori, atunci când aleg o modalitate de a gestiona o casă, proprietarii se întreabă dacă să acorde preferință unei companii de management sau să creeze un HOA. Întrucât consiliul asociației de proprietari este ales dintre locuitori, toate problemele de reparații sunt rezolvate în comun. Lucrările de reparații vor fi efectuate după cum este necesar, frecvența și calendarul acestora, conform articolului 145 din Codul locuinței al Federației Ruse, vor fi decise de toți membrii HOA. Parteneriatul poate încheia un contract de reparații cu o altă organizație sau poate angaja lucrători pe cont propriu.
La semnarea unui acord cu serviciile locative și comunale, reparațiile curente și toate serviciile locative și comunale trebuie să fie furnizate de societatea de administrare. Avantajul cooperării cu o companie de management este că compania angajează profesioniști care au abilitățile și experiența în gestionarea unor astfel de cazuri. Cu toate acestea, costul reparațiilor tehnice este de obicei mult mai mare decât cel al unui HOA și nu există rapoarte privind cheltuirea fondurilor. De foarte multe ori societatea de management nu își îndeplinește responsabilitățile directe de conducere reparatii cosmeticeîn intrări.
Corecții din inițiativa personală a proprietarilor
Se întâmplă adesea ca firmele de management să nu se grăbească să efectueze reparații, în ciuda termenelor specificate în contract. În astfel de cazuri, locuitorii înșiși iau adesea inițiativa și efectuează reparații de rutină pe cont propriu - independent sau angajând specialiști. Desigur, locuitorii plătesc singuri toate cheltuielile.
Dar au posibilitatea de a returna o parte din banii cheltuiți. Pentru a face acest lucru, trebuie să pregătiți câteva documente: o declarație privind starea intrării înainte de începerea lucrărilor, o estimare, un certificat de acceptare, chitanțe pentru materiale achiziționate, apoi depuneți o cerere de rambursare a cheltuielilor la Oficiul pentru locuințe. Cel mai adesea, cei care efectuează reparații de rutină nu primesc înapoi întreaga sumă cheltuită, ci doar o parte din ea.
A doua opțiune cu privire la modul de realizare a reparațiilor la intrare, dacă companiile de administrare nu iau singure o astfel de decizie, este să scrieți o cerere către societatea de administrare.
După studierea contractului și observarea lucrărilor pe care, potrivit acestuia, societatea de administrare este obligată să o execute, trimiteți o contestație colectivă prin care se solicită lucrări de reparații, semnată număr maxim rezidenți. Dacă acest lucru nu are impact asupra Codului penal, puteți depune plângere la Inspectoratul pentru Locuințe, iar apoi la autoritățile finale: la parchet sau chiar imediat un proces. Desigur, acest lucru poate dura mult timp și efort, dar cel mai adesea proprietarii câștigă astfel de cazuri.
Dacă societatea de administrare nu își face față responsabilităților, ar trebui să reamintiți organizației nevoile sale sau să schimbați societatea de administrare într-o altă conducere.
După cum se precizează la articolul 162 din Codul locuinței al Federației Ruse, rezidenții au dreptul de a nu îndeplini condițiile contractului dacă a doua parte cu care a fost încheiat contractul (adică societatea de administrare) refuză să își îndeplinească obligațiile.
Pentru a rezuma, permiteți-ne să vă reamintim: reparațiile cosmetice obișnuite și de înaltă calitate sunt în responsabilitatea directă a societății de administrare cu care este încheiat contractul, sau a HOA, dacă a fost creat un parteneriat. Lucrările de reparație și întreținerea casei sunt efectuate pe cheltuiala proprietarilor, în conformitate cu cerințele Codului locuinței al Federației Ruse.