Participarea cetățenilor la construcția de locuințe cu capital propriu implică încheierea unui acord cu dezvoltatorul. Cu toate acestea, chiar și în stadiul de pregătire pentru formalizarea relațiilor contractuale, este necesar să vă asigurați că nu există riscuri, deoarece din vina unui dezvoltator fără scrupule, puteți pierde nu numai proprietatea viitoare, ci și fondurile investite. Astăzi vom vorbi despre ce documente trebuie să verificați cu dezvoltatorul înainte de a cumpăra un apartament.
Pregătirea pentru încheierea unui contract și verificarea informațiilor despre dezvoltator
În etapa pregătitoare a încheierii unui acord cu un dezvoltator, este extrem de important ca cetățenii să stabilească cu cine au de-a face. Reclamele sau recenziile pozitive de pe site-ul oficial al unei companii de construcții nu garantează deloc că dezvoltatorul își va îndeplini în mod corespunzător obligațiile.
Pentru a minimiza riscul de a pierde bani, este posibil să obțineți informații preliminare despre companie pe resursele de internet disponibile public. În acest scop, cetățenii au posibilitatea de a:
- verifica documentația proiectului, pe care dezvoltatorul este obligat să o publice pe site-ul său în conformitate cu art. 3.1 din Legea nr.214-FZ;
- clarificarea informațiilor deschise despre cauzele curente în justiție care implică societatea, inclusiv falimentul, prin căutarea în dosarul cauzelor de arbitraj (dosarul este disponibil pe site-ul oficial al oricărei instanțe de arbitraj);
- stabilește prin site-ul oficial al serviciului fiscal faptele publicării de către societate a avizelor de lichidare sau reorganizare viitoare;
- studiați informațiile incluse în Harta publică a orașului Rosreestr, unde este indicat setul minim necesar de informații pentru fiecare proprietate.
În plus, planurile de urbanism pentru așezări sunt postate pe site-urile web ale autorităților locale, inclusiv indicând temeiurile dezvoltării și numele companiei de construcții. Aceste informații vor ajuta la determinarea legalității începerii construcției și la stabilirea conformității activităților dezvoltatorului cu documentația de urbanism a municipiului.
Verificarea documentelor la achiziționarea unei locuințe de la un dezvoltator
Legea federală nr. 214-FZ obligă dezvoltatorul nu numai să aibă documentația completată pentru lucrările de construcție, ci și să ofere acces la aceasta participanților la construcția comună. Lista documentelor care confirmă legalitatea lucrărilor la construcția unei clădiri este, de asemenea, stabilită prin Legea federală nr. 214-FZ.
Documente care confirmă statutul juridic al dezvoltatorului
Numai persoanele juridice au dreptul de a construi blocuri. Capacitatea juridică a organizațiilor începe din momentul în care sunt înregistrate la organul fiscal ca persoană juridică, iar informațiile despre acestea sunt înscrise în Registrul unificat de stat al persoanelor juridice.
Fiecare entitate juridică trebuie să aibă următoarele documente care confirmă statutul său juridic:
- certificate de înregistrare și TIN;
- extras din Registrul Unificat de Stat al Entităților Juridice (informațiile disponibile public din Registrul Unificat de Stat al Entităților Juridice pot fi obținute și de către orice persoană interesată prin intermediul site-ului Serviciului Fiscal Federal);
- acte constitutive (inclusiv statutul), din care se pot stabili: mărimea capitalului autorizat, componența fondatorilor, structura și denumirea organelor de conducere etc.
Aceste informații ne vor permite să stabilim cercul de oameni care au fondat compania și să participăm la activitățile acesteia.
Avocații noștri știu Răspunsul la întrebarea dvs
sau prin telefon:
Documente care confirmă legalitatea construcției
Cel mai important bloc de documente care vă va permite să luați o decizie privind încheierea unui acord cu dezvoltatorul este proiectarea și autorizarea documentației. Include:
- o declarație de proiect, pe care compania de construcții trebuie să o posteze public pe site-ul său oficial;
- proiecte standard de acorduri pe care compania intenționează să le încheie cu acționarii;
- autorizatie de constructie eliberata de un organism autorizat si neexpirata;
- documentația de proiectare a instalației care se construiește;
- concluzie privind conformitatea persoanei juridice și a documentației cu cerințele Legii nr. 214-FZ;
- contract de garantie bancara sau asigurare de raspundere civila a unei firme de constructii.
Toată documentația specificată trebuie să fie aprobată de autoritățile autorizate și de supravegherea construcției.
De o importanță deosebită este licența de dezvoltator, care confirmă capacitatea acestuia de a desfășura activități de construcție de locuințe. Acest permis trebuie să aibă, de asemenea, o perioadă de valabilitate neexpirată.
Documentatie pentru terenul
Construcția de blocuri de locuințe poate fi realizată numai pe un teren pus la dispoziție dezvoltatorului în mod legal. Proprietatea terenului trebuie confirmată printr-un contract de închiriere înregistrat la autoritățile Rosreestr. Când verificați acest document, trebuie să acordați atenție următoarelor circumstanțe:
- durata contractului trebuie să coincidă cu perioada de construcție;
- chiriaș legal – trebuie să fie același cu persoana care a dispus construirea casei sau cu dezvoltatorul direct;
- informațiile despre amplasament - numărul cadastral, parametrii și scopul propus al amplasamentului trebuie să coincidă cu documentația de proiectare.
De asemenea, informațiile din contractul de închiriere a terenului pot fi verificate prin Harta Publică a Rosreestr, care este disponibilă public pe internet și permite oricărei părți interesate să obțină informații deschise despre fiecare proprietate.
Puterile oficialilor dezvoltatorului
Semnarea unui acord de participare comună la construcție poate fi efectuată numai de către persoane autorizate de dezvoltator. Astfel de persoane pot include:
- managerii unei persoane juridice care au dreptul de a acționa fără procură;
- angajații organizației care sunt autorizați prin procură să oficializeze relații contractuale cu cetățenii;
- intermediari (persoane fizice și companii) cărora li se acordă autoritatea de a găsi clienți și de a întocmi contracte.
Posibilitatea declarării unei tranzacții invalide depinde de prezența sau absența autorității de a încheia contracte. Astfel de consecințe negative pot duce la pierderea fondurilor cetățenilor, așa că trebuie acordată o atenție deosebită verificării acreditărilor.
Informații suplimentare
Întrucât o companie de construcții este interesată să atragă fonduri de la noi clienți, aceasta, din proprie inițiativă, poate oferi un set suplimentar de documente care ar trebui să arate avantajele companiei față de concurenții săi. Acestea pot include:
- informații despre instalațiile construite anterior și rezultatele punerii în funcțiune a acestora;
- scrisori de recunoștință și alte documente de stimulare eliberate companiei pentru calitatea impecabilă a muncii prestate;
- documente privind obținerea certificării voluntare de calitate;
- informații despre instituțiile bancare care lucrează cu dezvoltatorul și clienții săi.
Lista unor astfel de documente nu este limitată de lege și vă permite să confirmați fiabilitatea dezvoltatorului în ochii unui potențial client.
Astfel, doar studierea setului de documente de care dispune dezvoltatorul va garanta fiabilitatea tranzacției pentru achiziția unui proiect de construcție comun și va minimiza riscurile cetățenilor.
Verificăm fiabilitatea companiei. Ce documente trebuie să aibă dezvoltatorul? Pe cine ar trebui să mă adresez pentru ajutor?
Timp de citire: 9 minute
Cumpărarea unui apartament pe piața primară are o mulțime de avantaje. Aceasta include costul, noile comunicații, aspectul și materialele de construcție moderne. Până la urmă, un astfel de imobil nu are istorie, ceea ce este și un lucru pozitiv. Bucuria unei achiziții nu poate fi umbrită decât de calitatea proastă a muncii sau de întârzierile în livrarea casei. În cazul „de vârf”, construcția se poate bloca pentru o lungă perioadă de timp, sau chiar pentru totdeauna. Teama de a repeta soarta acționarilor fraudați este cea care îi împiedică pe mulți cetățeni să cumpere apartamente în clădiri noi.
Cum se verifică fiabilitatea unei companii?
Dar prudența, chiar și justificată, nu este un motiv pentru a renunța la visul tău. Principalul lucru este abordarea corectă a alegerii. Investitorul ideal este o companie de încredere, responsabilă, cu o bună reputație și o bază de producție solidă, care funcționează strict în cadrul legislației federale.
Pe forumuri puteți afla o mulțime de informații utile despre dezvoltator
Pentru a găsi un astfel de dezvoltator, cel mai bine este să apelați la surse deschise pentru ajutor. Informațiile pot fi culese din articole și recenzii analitice, care sunt disponibile în cantități mari pe Internet. Există multe site-uri pe Internet dedicate imobiliarelor și forumuri pentru investitorii imobiliari care vor ajuta la eliminarea dezvoltatorilor fără scrupule și pur și simplu iresponsabili.
Dacă, după un filtru preliminar, ați ales o proprietate atractivă, trebuie să vă asigurați în sfârșit că acest dezvoltator este demn de încrederea dumneavoastră. Pentru a face acest lucru, trebuie să studiați cu atenție documentația referitoare atât la dezvoltator însuși, cât și la complexul rezidențial în care intenționați să cumpărați un apartament.
Ce documente ai nevoie de la dezvoltator?
Deoarece orice construcție este împovărată cu un număr mare de documente, trebuie să faceți imediat o listă care are o importanță deosebită pentru investitor. Un potențial deținător de capital trebuie să aibă acces la următoarele documente:
- documentația constitutivă;
- licențe de dezvoltator;
- autorizatie de constructie;
- documentatia proiectului;
- acte de proprietate asupra terenului;
- documente financiare.
Este indicat să te porți cu încredere calmă la birou. Conform articolelor 19, 20 și 21 din Legea federală, un potențial acționar are dreptul de a solicita de la dezvoltator toate documentele necesare (originale sau copii certificate). Teoretic, lucrările ar trebui furnizate la cerere, dar în practică se întâmplă invers. Dacă un angajat al biroului refuză să arate documentele solicitate, acesta este un motiv pentru a-și lua rămas bun de la companie pentru totdeauna.
Dacă nu aveți suficientă experiență pentru a lucra cu acte, invitați un specialist care se ocupă de clădiri noi - un agent imobiliar sau un avocat competent. El va studia documentele și le va face o evaluare de specialitate.
Acte constitutive – pentru ca totul să fie conform legii
Documentele constitutive ale dezvoltatorului includ:
- Carta companiei;
- certificat TIN;
- certificat OGRN;
- Certificat de înregistrare în Registrul unificat de stat al persoanelor juridice.
Fiți atenți la scrierea corectă a numelui companiei și la coincidența adreselor sale reale și legale. Ar fi util să ne întrebăm despre detaliile fondatorilor și coproprietarilor companiei, precum și despre repartizarea voturilor în organele de conducere. Informațiile despre obiectele pe care compania le-a vândut în ultimii trei ani și adresele acestora sunt foarte importante. Asigurați-vă că aflați cât de bine corespundeau datele de livrare ale fiecărui ansamblu rezidențial cu cele planificate.
Dacă unele informații vi se par nesigure sau se găsesc diferențe între datele din documente și pe site-ul oficial al dezvoltatorului, este mai bine să fiți precaut și să verificați din nou informațiile.
Licență de dezvoltator și autorizație de construire - verificați perioada de valabilitate
Fiecare firmă de construcții trebuie să aibă licență, iar clădirile noi trebuie să aibă autorizație de construire
Licența de dezvoltator este un alt document pe care un potențial deținător de capital ar trebui să îl studieze. Oferă companiei dreptul de a desfășura activități legate de construcții. În primul rând, ar trebui să verificați datele care sunt importante pentru cumpărător - data primirii, tipul și numărul licenței, autoritatea care a emis documentul.
Primul lucru de care trebuie să vă asigurați este că licența nu a expirat. Asigurați-vă că cereți personalului biroului să arate documentul original. Este foarte important ca dezvoltatorul să aibă o licență valabilă, deoarece legitimează activitățile companiei.
Al doilea document important este autorizația de construcție. Compania poate construi simultan mai multe proiecte, asa ca asigura-te ca este inregistrata pentru cel in care vrei sa achizitionezi locuinta. Există adesea cazuri când un dezvoltator pregătește documente pentru un singur obiect și construiește mai multe ansambluri rezidențiale în paralel. În plus, verificați data la care a fost eliberată permisul, deoarece acesta poate fi expirat.
Cât ne costă să construim o casă?
Dacă totul este în regulă cu autorizația de construcție și licența, atunci puteți continua să studiați declarația de proiect. Conține toate informațiile despre viitoarea locuință, astfel încât importanța acestui document nu poate fi supraestimată.
Dezvoltatorul trebuie să facă publică declarația, astfel încât toți potențialii investitori să o poată revizui. Ea este supusă expertizei de stat în construcții, care emite o concluzie cu privire la conformitatea documentului cu reglementările tehnice și standardele stabilite adoptate în Federația Rusă.
Informațiile specificate în declarația de proiect includ:
- scopul, momentul și etapele construcției;
- adresa proiectului;
- autorizație pentru teren și începerea construcției;
- numărul și caracteristicile tehnice ale apartamentelor;
- componența proprietății care va fi trecută în posesia comună a locuitorilor casei;
- funcțiile și scopul spațiilor care nu vor fi incluse în proprietatea comună a rezidenților;
- perioada de timp estimată pentru punerea în funcțiune a casei și numele organizației responsabile pentru aceasta;
- riscurile financiare și asigurarea acestora;
- costul estimat al proiectului;
- o listă a contractanților responsabili pentru realizarea etapelor individuale de lucru;
- informatii despre investitii suplimentare in constructii;
- modul în care dezvoltatorul își va îndeplini obligațiile.
Închiriere sau proprietate: verificăm documentele terenului
Este important să știți cine deține terenul
Pe lângă documentele care atestă legitimitatea companiei și a proiectelor sale de construcție, terenul pe care se ridică clădirea este la fel de important. În cazul în care actele pentru teren nu sunt în regulă, casa finită poate aștepta ani de zile pentru a fi pusă în funcțiune și, odată cu aceasta, și acționarii care au ghinionul să contacteze o firmă care nu a formalizat corespunzător relațiile funciare.
Un dezvoltator poate construi o clădire rezidențială pe un teren care este închiriat pe termen lung sau este deținut de proprietate. Dacă a fost încheiat un contract de închiriere între companie și proprietarul terenului, trebuie să verificați dacă acesta va expira înainte de finalizarea planificată a construcției. Dacă dezvoltatorul deține terenul pe baza unui certificat de proprietate, atunci trebuie să vă asigurați că informațiile din documentele constitutive și din certificat se potrivesc complet.
Acordați o atenție deosebită detaliilor specificate în titlurile de proprietate și, mai ales, adresei și suprafeței parcelei, numărului său cadastral. Dacă site-ul este închiriat, nu ar strica să clarificăm detaliile proprietarului său.
Ar fi util să reamintim că datele de finalizare a construcției estimate și efective rareori coincid. Proiectul devine oficial recunoscut ca proiect de construcție pe termen lung dacă data punerii în funcțiune este în urmă cu trei ani în urmă față de cea planificată. Prin urmare, este important ca contractul de închiriere să prevadă suficient timp.
Stabilitatea financiară și importanța acesteia pentru a face afaceri
Poziția financiară a companiei este cel mai important factor de care depinde în mare măsură calitatea și momentul construcției. Vă puteți face o idee pe baza bilanțului și a rapoartelor anuale. Dacă nu aveți suficiente calificări pentru a vă da seama de acest lucru, angajați un specialist - un avocat sau un agent imobiliar.
Când începi să verifici starea de fapt în firma căreia urmează să-i încredințezi construcția casei tale, fă-o cu toată grija posibilă. Amintiți-vă că liniștea dumneavoastră sufletească și bunăstarea viitoare pot depinde de asta.
Registrul unificat de stat în legătură cu această alocare. În document puteți vedea cine este proprietarul unui anumit teren la un anumit moment în timp. Dacă construcția este efectuată pe baza unui contract de închiriere, merită să acordați atenție următoarelor elemente ale contractului:
- Perioada de valabilitate a contractului de închiriere (trebuie să fie de un an sau mai mult).
- Prezența unei ștampile care să confirme înregistrarea de stat a documentului (stabilită direct în contract).
- Confirmarea dreptului dezvoltatorului care închiriază terenul de a ridica clădiri rezidențiale pe acesta.
- Menționați că însăși firma de construcții acționează ca chiriaș.
Dacă perioada de închiriere se încheie înainte ca dezvoltatorul să plănuiască să pună casa în funcțiune, trebuie să existe un acord suplimentar pentru prelungirea perioadei de închiriere.
Ce documente se întocmesc pentru participarea comună la construcție?
În conformitate cu Legea, Acordul de participare la construcția comună trebuie să cuprindă:
- determinarea unui anumit obiect de construcție comun care urmează să fie transferat în conformitate cu documentația de proiectare de către dezvoltator după ce acesta a primit permisiunea de a pune în funcțiune un bloc de locuințe;
- termenul limită până la care dezvoltatorul poate transfera proiectul de construcție comun participantului la construcția comună;
- prețul contractului, termenii și procedura de plată a acestuia;
- perioada de garanție pentru un proiect de construcție comun;
- modalități de a se asigura că dezvoltatorul își îndeplinește obligațiile asumate prin contract.
În cazul în care oricare dintre condițiile de mai sus lipsește din Acord, un astfel de acord, în conformitate cu legea, se consideră neîncheiat. Dacă vi se oferă să încheiați un Acord de participare la construcția comună în absența condițiilor de mai sus sau să nu îl înregistrați, rețineți acest lucru.
Ce documente trebuie să furnizeze dezvoltatorul titularului de capital?
- Constructie finalizata intempestiv.
- Rezilierea unui acord contractual din inițiativa unei firme de construcții sub un pretext exagerat cu restituirea banilor (când s-a depreciat deja din cauza inflației).
- Identificarea defectelor în timpul transferului unui apartament și refuzul dezvoltatorului de a le elimina.
- Întârziere în transferul imobilului din vina companiei de construcții, care nu permite clientului să intre în posesia apartamentului în timp util.
Pentru a evita problemele de mai sus, este important să verificați cu atenție dezvoltatorul și să solicitați documente care vă vor permite să determinați legalitatea activităților sale și absența problemelor cu imobilul în curs de construire.
Ce documente trebuie verificate la achiziționarea unui apartament de la un dezvoltator?
În același timp, execuția unui acord de participare comună la construcție este astăzi cel mai popular mecanism de strângere de fonduri pentru construirea unui bloc de apartamente. Acest lucru se datorează în mare măsură faptului că un astfel de mecanism este cel mai cunoscut cetățenilor și, prin urmare, investesc bani în case în construcție, întocmind documente în acest mod, cel mai binevoitor, și tratează alte metode de participare la construcție într-un anumit grad. În plus, un instrument suplimentar de protecție a economiilor cetățenilor împotriva abuzului de către dezvoltator în cazul încheierii unui acord de participare la construcția comună este faptul că paragraful 3 al articolului 4 din Legea federală nr. 214-FZ din decembrie. 30, 2004 „Cu privire la participarea comună la construcție” conține o cerință pentru înregistrarea obligatorie a unui astfel de document în autoritățile judiciare.
Procedura și nuanțe de înregistrare a drepturilor de proprietate conform DDU
Firma de construcții este obligată să întocmească acest document și să-l afișeze public - în mass-media sau pe site-ul oficial. Toată lumea ar trebui să poată găsi și studia acest document. Lista și componența declarației de proiect sunt discutate în detaliu în Legea federală nr. 214, articolele 20 și 21.
Atenţie
Poate dezvoltatorul să refuze să furnizeze documentele solicitate? Compania de construcții este obligată să prezinte documentele de mai sus spre considerare, deoarece acest lucru este stipulat în Legea federală nr. 214. Dacă dezvoltatorul ignoră cerința legală a acționarului sau a altei persoane de a transfera informațiile necesare, el intră sub incidența Codului de infracțiuni administrative al Federației Ruse (articolul 14.28), ceea ce implică răspunderea administrativă. Acest articol precizează că pentru publicarea de informații care nu corespund realității în mass-media sau transmiterea de date incomplete sau nesigure, o companie de construcții este amendată cu o amendă de la 200 la 400 de mii de ruble.
Construcție comună: ce trebuie să știți? legea privind construcția comună
Legea federală nr. 214 în ceea ce privește obținerea permisiunii de a construi un obiect, afișarea unei declarații de proiect, înregistrarea de stat a dreptului la un teren, precum și existența unui acord întocmit în scris și înregistrarea de stat a trecut dezvoltatorul oferă acționarului? După semnarea acestui document, obligațiile companiei dezvoltatoare sunt considerate îndeplinite, iar rezidenții vor trebui să elimine neajunsurile găsite în apartament pot fi „rezolvate” în mai multe moduri:
- dezvoltatorul va repara totul singur;
- proprietarul va elimina deficiențele, iar dezvoltatorul va compensa costurile reparațiilor;
- costul locuinței poate fi redus cu suma necesară pentru reparații.
Proprietarul trebuie să aibă în mâini un certificat de transfer și acceptare, semnat de un reprezentant al dezvoltatorului.
Ce documente trebuie sa furnizeze dezvoltatorul actionarului la transferul apartamentului?
Dacă în timpul funcționării au fost identificate defecte, dezvoltatorul este obligat să despăgubească clientul pentru eliminarea acestora. În al doilea rând, nu ceda în fața persuasiunii. Mai jos sunt cele mai frecvente scheme de acțiune ale dezvoltatorilor, care au ca scop exercitarea presiunii asupra clientului: - vă cer să semnați acte, asigurându-vă că toate problemele vor fi corectate ulterior; - susțin că vor întocmi „un alt act” în care se vor reflecta toate pretențiile; — amenință că, în caz de încălcare a termenelor de prelucrare a documentelor, clientul va trebui să plătească o amendă pentru respingerea obiectului. Ajutor competent Există o mulțime de nuanțe cărora trebuie să le acordați atenție.
Prin urmare, este mai bine să solicitați ajutor de la un specialist care știe să întocmească corect documentele pentru construcția comună, ceea ce trebuie să știți și să țineți cont în fiecare etapă a tranzacției.
Ce documente trebuie să fie prezente atunci când dezvoltatorul transferă un apartament unui acționar?
Fiecare entitate juridică trebuie să aibă următoarele documente care confirmă statutul său juridic:
- certificate de înregistrare și TIN;
- extras din Registrul Unificat de Stat al Entităților Juridice (informațiile disponibile public din Registrul Unificat de Stat al Entităților Juridice pot fi obținute și de către orice persoană interesată prin intermediul site-ului Serviciului Fiscal Federal);
- acte constitutive (inclusiv statutul), din care se pot stabili: mărimea capitalului autorizat, componența fondatorilor, structura și denumirea organelor de conducere etc.
Aceste informații ne vor permite să stabilim cercul de oameni care au fondat compania și să participăm la activitățile acesteia. Avocații noștri știu răspunsul la întrebarea dvs. Dacă doriți să aflați cum să vă rezolvați problema, atunci întrebați online avocatul nostru de serviciu.
Contractul de construcție comună se consideră încheiat din momentul înregistrării de stat. În caz contrar, va fi considerat invalid. Lucrarea trebuie să conțină o descriere a obiectului, perioada de transfer, costul și procedura de plată, precum și garanția. Verificați documentele Legea federală prevede că o companie poate strânge fonduri numai după ce a primit permisiunea, publicarea unei declarații de proiect și înregistrarea dreptului de proprietate.
Dacă cel puțin una dintre aceste condiții nu este îndeplinită, cetățeanul poate cere restituirea banilor cu dobândă. Acestea sunt calculate la o rată de refinanțare dublă. Conform acordului, compania trebuie să construiască o proprietate într-o anumită perioadă de timp și, după ce a primit permisiunea de la agențiile guvernamentale pentru punerea în funcțiune, să o transfere participantului la tranzacție.
Cealaltă parte este de acord să plătească prețul convenit și să accepte obiectul (sub rezerva permisiunii).
Ce documente emite dezvoltatorul în timpul construcției comune?
Participarea la capitalul propriu în construcție: caracteristici legale Care este responsabilitatea Dezvoltatorului pentru furnizarea de informații false/incomplete, a căror furnizare este responsabilitatea Dezvoltatorului, în conformitate cu 214-FZ? Pentru neîndeplinirea acestei obligații de către Dezvoltator, este prevăzută răspunderea administrativă, stabilită la articolul 14.28 din Codul de infracțiuni administrative al Federației Ruse: pentru publicarea în mass-media a unei declarații de proiect care conține informații incomplete sau nesigure, precum și pentru furnizarea informații incomplete sau nesigure, a căror furnizare este obligatorie pentru Dezvoltator - dezvoltatorului i se poate aplica o amendă de la 200.000 la 400.000 de ruble (pentru un funcționar - de la 5.000 la 15.000 de ruble).
Dar în acest caz au nevoie de garanții suplimentare. De exemplu, o scrisoare de credit deschisă la o bancă. Clientul depune fonduri în acesta în momentul semnării contractului. Dar dezvoltatorul va avea acces la ele numai după ce se înregistrează participarea la construcția casei. Această măsură garantează în același timp solvabilitatea clientului și permite respectarea reglementărilor legale. Acceptarea proprietății de la dezvoltator Ce trebuie să știți despre construcția comună în etapa punerii în funcțiune a unui apartament? În primul rând, acest proces ar trebui abordat cu atenție. Toate întrebările trebuie clarificate înainte de a semna documentele. Toate deficiențele identificate trebuie reflectate în scris în declarația de neconformitate a obiectului.
Obligatiile dezvoltatorului se considera indeplinite de lege din momentul semnarii documentului de receptie a spatiului. Participantul are dreptul de a cere în mod gratuit eliminarea deficiențelor sau reducerea prețului tranzacției.
Care este responsabilitatea Dezvoltatorului pentru furnizarea de informații false/incomplete, a căror furnizare este responsabilitatea Dezvoltatorului, în conformitate cu 214-FZ? Pentru neîndeplinirea acestei obligații de către Dezvoltator, este prevăzută răspunderea administrativă, stabilită la articolul 14.28 din Codul de infracțiuni administrative al Federației Ruse: pentru publicarea în mass-media a unei declarații de proiect care conține informații incomplete sau nesigure, precum și pentru furnizarea informații incomplete sau nesigure, a căror furnizare este obligatorie pentru Dezvoltator - dezvoltatorului i se poate aplica o amendă de la 200.000 la 400.000 de ruble (pentru un funcționar - de la 5.000 la 15.000 de ruble).
Pentru a cumpăra un apartament, un cumpărător are nevoie de următoarele documente:
- Identificare;
- in cazul in care achizitia are loc pe o ipoteca, atunci sunt solicitati de la serviciu, de la o institutie bancara, care isi confirma solvabilitatea;
- o chitanță care confirmă plata unei taxe în valoare de 1000 de ruble.
Citiți în detaliu despre nuanțele achiziționării unui apartament într-o clădire nouă de la un dezvoltator, precum și despre ce documente trebuie să pregătiți.
Ce documente trebuie să furnizeze dezvoltatorul?
Atunci când achiziționează un imobil, dezvoltatorului ar trebui să i se solicite:
- Documentația care confirmă dreptul de proprietate asupra terenului (indică suprafața parcelei și numărul cadastral). Ar trebui să verificați dacă au fost emise de aceeași entitate juridică ca și celelalte documente.
- Documentatia proiectului. Acestea sunt lucrări care descriu scopul și termenele limită.
- Concluzia statului examinarea documentelor de proiectare.
- Actele constitutive ale companiei (informații despre înregistrarea de stat, ORGN și TIN-ul companiei).
- Locația activată.
- Informații despre persoana juridică reală. abordare.
- Raport financiar privind activitatea companiei pe 3 ani.
- Justificarea proiectului (tehnică și economică).
Important! Pentru o încredere completă și verificarea amănunțită a documentelor, ar trebui să contactați profesioniști.
Lista pentru acordul de participare la capital
- . Reprezentat de ambele părți;
- chitanță care confirmă plata taxei. De la dezvoltator - 2000 de ruble, de la cumpărător - 1000 de ruble;
- DDU în 3 exemplare;
- permisiunea de a construi o casă;
- descriere, realizată sub formă de diagramă a amplasării apartamentului în imobil, cu indicarea suprafeței și etajului;
- dreptul de proprietate asupra terenului pe care se construiește imobilul;
- contract de asigurare a riscurilor vânzătorului în cazul neîndeplinirii condițiilor;
- pașaportul cumpărătorului;
- acte constitutive ale firmei dezvoltatoare: certificat de inregistrare, charte, cod fiscal, protocol de numire a directorului, extras de la stat. registru
Lista pentru locuințe terminate într-o clădire nouă
Pentru a achiziționa un apartament finit veți avea nevoie de următorul pachet de documente:
- Chitanța care confirmă plata taxei.
- Contract de vânzare.
- Acte cadastrale pentru parcela pe care se afla casa.
- Pașaportul cumpărătorului.
- Documentație constitutivă de la dezvoltator.
- Certificate ale casei care trec comisia de stat.
- Plan de etaj aprobat de ITO.
Referinţă! Un act de acceptare și transfer de locuință este atașat contractului de cumpărare și vânzare.
Pentru a evita consecințele neplăcute, ar trebui să abordați cu toată responsabilitatea nu numai selecția locuințelor, ci și dezvoltatorul însuși, mai ales că astăzi este foarte ușor să găsiți informații. Inainte de a cumpara, cu siguranta ar trebui sa inspectezi apartamentul, exact cel pe care il cumperi.
Segmentul pentru achiziționarea de locuințe primare a luat conducerea în comparație cu locuințele secundare. Datorită extinderii pieței, apariției caselor nu numai la periferia orașului și zone noi, ci și în locații prestigioase, achiziționarea de locuințe într-o clădire nouă este cea mai comună tranzacție imobiliară.
Există mai multe opțiuni pentru pregătirea unei tranzacții pentru proprietatea selectată. Poate sa:
- încheie în mod independent un acord cu dezvoltatorul sau reprezentantul său oficial,
- efectua tranzactia prin medierea unei agentii imobiliare sau cu ajutorul unui avocat angajat care va verifica actele.
Numărul și lista documentelor care vor trebui colectate și verificate depind de metoda de cumpărare și plată a locuinței. posibil în rate, cu ipotecă, prin cooperativă, cu ajutorul participării la capitaluri proprii, în numerar.
La achiziționarea în numerar, cumpărătorul va trebui să furnizeze un pașaport, o chitanță pentru plata apartamentului și a taxelor de înregistrare de stat, precum și un consimțământ notarial pentru achiziționarea soțului și un certificat de căsătorie.
Cu participarea comună, pachetul de documente este similar, doar chitanța la încheierea contractului nu va fi pentru suma totală în numerar, deoarece plata integrală se primește la transferul proprietății către cumpărător.
Pentru a cumpăra locuințe printr-o cooperativă, va trebui să vă alăturați acesteia. De regulă, cooperativele de locuințe sunt create de către dezvoltatori înșiși, ei nu doresc să piardă timpul din lipsă de fonduri, așa că atrag clienții în avans, la încheierea unui acord, va fi necesară o chitanță pentru plata cotei. Alte documente din lista standard.
Tocmai din cauza diferențelor dintre contracte nu se poate baza pe standarde trebuie verificat;
În cazul în care casa a fost deja construită, dezvoltatorul trebuie să aibă documente care să confirme legătura la comunicații (). Fără astfel de acte, casa nu este acceptată de expert și, prin urmare, nu este pusă în funcțiune. Apoi, perioada de așteptare pentru locuințe noi se poate prelungi pentru o perioadă de timp necunoscută.
Documente de la dezvoltator
Veți avea nevoie de următoarele documente de la dezvoltator:
- o descriere exactă a proprietății achiziționate,
- certificat de preț și condiții de plată, rate,
- obligațiile de garanție ale vânzătorului (reparații robinete, ferestre oblice, fisuri în pereți etc.), care nu pot fi mai mici de cinci ani,
- un acord care specifică condițiile transferului dreptului de proprietate asupra locuinței către cumpărător.
Trebuie să vă familiarizați cu titlurile dezvoltatorului, autorizațiile de construcție, contractele de investiții, protocolul de distribuție a apartamentelor, certificatul de proprietate asupra terenului pentru construcție sau contractul de închiriere a terenului, rezoluțiile autorităților administrației locale, documentația de proiectare și justificările tehnice.
Pentru a vă asigura de fiabilitatea companiei vânzătorului, trebuie să vă familiarizați cu documentele constitutive, TIN, OGRN, certificatul de includere în registrul unificat etc.
Dacă o companie refuză să furnizeze orice informație, acest lucru ar trebui să ridice semnale roșii.
Instrucțiuni pas cu pas
Procesul de cumpărare a unei case ar trebui să înceapă prin alegerea unei zone. Ulterior, cumpărătorul trebuie să decidă asupra companiei dezvoltatoare. În această etapă, nu ar fi greșit să vizitați proprietățile deja puse în funcțiune ale companiei și să întrebați rezidenții despre deficiențele existente în apartamente.
Următoarea etapă este alegerea locuințelor potrivite (etaj, metru pătrat, vedere de la ferestre, preț) și pregătirea documentelor, de exemplu, pentru o ipotecă.
Aprobarea împrumutului de către bancă servește ca un garant al tranzacției și al fiabilității dezvoltatorului.
Dacă a fost selectată o locuință decentă și actele au fost strânse, puteți contacta avocații pentru ajutor. Numai după aprobarea lor poți semna. Recepția se realizează conform actului, cu inventarierea defecțiunilor constatate (în cazul achiziției în faza de construcție).
După semnarea contractului, dacă locuința este transferată proprietarului, ar trebui să obțineți un certificat de proprietate și. La semnarea contractului, documentele trebuie capsate. Cumpărătorului i se oferă o chitanță care indică valoarea plății.
Impozit
La achiziționarea de imobile sau locuințe se calculează două tipuri de impozite.
În fiecare an, impozitele pe proprietate sunt stabilite la o cotă progresivă, în funcție de valoarea cadastrală a apartamentului.
De asemenea, persoanele care au achiziționat locuințe într-o clădire nouă au dreptul la aceasta dacă sunt plătitori de impozit pe venit. Calculul se bazează pe valoarea proprietății specificată în contract.
Rata de returnare este de 13%, adică maxim 260 de mii de ruble.
Suma impozitului rambursabil pentru un credit ipotecar nu este mai mare de 390 de mii de ruble, adică. din suma de 3 milioane de ruble.
Această procedură de calcul este benefică pentru locuitorii orașelor mici unde imobilele sunt mai ieftine. Returul se emite doar pentru anul următor, deși se poate lua în considerare un certificat în forma 2-NDFL ținând cont de ultimii 3 ani.
Puteți depune documente în orice moment, nu există un termen de prescripție în această problemă.
Puteți solicita o deducere prin intermediul departamentului de contabilitate al angajatorului sau la autoritățile fiscale de la locul dvs. de reședință.
Lista documentelor pentru depunerea unei deduceri fiscale:
- Declarație personală
- copie a pașaportului,
- certificat de venit sub forma 2-NDFL,
- declaraţie,
- contract de cumparare a locuintei,
- documente care confirmă plata acesteia,
- certificat de acceptare a locuintei,
- dovada dreptului de proprietate.
Dacă apartamentul este luat cu ipotecă, veți avea nevoie suplimentar de un contract de împrumut, un certificat de dobândă (pentru fiecare an separat) și chitanțe de plată a împrumutului pentru aceeași perioadă.
Când cumpărați împreună cu o ipotecă de către soți sau când înregistrați o locuință pentru un copil, trebuie să atașați un certificat de căsătorie sau, respectiv, certificat de naștere al copilului. De asemenea, aveți nevoie de un certificat de distribuire a acțiunilor.
Riscurile cumpărării unui apartament într-o clădire nouă
A te proteja de riscuri este sarcina principală a cumpărătorului. Costul apartamentului este mare, astfel încât riscurile trebuie minimizate.
În primul rând, nu puteți efectua plăți înainte de încheierea unui contract.
Orice plăți în avans, chiar și în schimbul reducerilor, nu ar trebui efectuate până când nu a fost încheiat un contract oficial.
În al doilea rând, trebuie să se înțeleagă că la achiziționarea unui imobil într-o clădire nouă înainte de a fi pusă în funcțiune, clientul riscă împreună cu firma, chiar dacă își desfășoară afacerile cu onestitate.
Într-o astfel de situație, clientul devine partener deplin al dezvoltatorului și poartă responsabilitatea proporțională. În caz de forță majoră, ruină etc. cumpărătorul poate pur și simplu să nu primească apartamentul. Unii agenți imobiliari, atunci când tranzacționează participarea la capital în construcții, se oferă să asigure riscul de ruinare a partenerului dezvoltator.
De exemplu, cumpărătorii se pot plânge de construcția pe termen lung, amenajarea defectuoasă a zonei locale a facilităților companiei, robinete cu scurgeri, geamuri termopan slabe, finisare de proastă calitate, umiditate ridicată, probleme cu documentele, cazuri de fraudă, etc.
Inainte de a achizitiona trebuie sa inspectezi apartamentul, exact cel pe care urmeaza sa il achizitionezi. și să încheiem un acord doar cu încredere 100%. Fiabilitatea unei companii poate fi indicată prin acreditarea într-o bancă de încredere cu renume, cu rate mici sau participarea statului la capital.
Cel mai mare risc îl așteaptă pe cumpărător la semnarea contractului. Fiecare dintre punctele sale poate ascunde o capcană.
Uneori, dezvoltatorii recurg la diverse trucuri de preț. Contractul poate prevedea condiții în care suma va crește până la data finală a transferului locuinței. Vă rugăm să fiți atenți la clauzele care indică posibilitatea plății suplimentare.
Acordul nu trebuie să fie semnat imediat, îl puteți arăta unui avocat, puteți sugera ajustări (dacă este necesar) și abia apoi îl puteți semna.
Merită să acordați atenție formularului de contract în sine. O companie de renume comandă antet cu filigrane care nu pot fi falsificate.
Vă rugăm să rețineți că dacă contactați direct dezvoltatorul, mai ales dacă plătiți în numerar, puteți obține o reducere semnificativă.