Împrumut pentru construirea unei case: obișnuit și preferențial – de unde să îl obțineți și cum să aplicați. Credite pentru construcția de imobile comerciale: unde și ce bancă să obțineți

Împrumut pentru constructori - o nouă ofertă de la Sberbank
Construcțiile, din punct de vedere al creditării, sunt o industrie „complexă”. Companiile de construcții de obicei nu au suficiente garanții și venituri instabile și, prin urmare, abordările de creditare aici trebuie să difere de alte industrii. Sediul central din regiunea Nijni Novgorod al Băncii Volga-Vyatka a Sberbank a Rusiei a rezolvat problemele de credit ale clienților din construcții. În prezent, portofoliul de credite al Sberbank în acest sector din regiunea Nijni Novgorod a depășit 9 miliarde de ruble.

Vsevolod Vladimirovici, ce modalități de împrumut pentru companiile de construcții sunt folosite în prezent de Sberbank?
În primul rând, trebuie menționat că am rezolvat dificultățile cu creditarea industriei construcțiilor în urmă cu aproximativ trei ani, când am creat o structură specială la bancă. Dacă mai devreme am încercat să adaptăm clientul la reglementările bancare existente, acum scriem reglementări care să se potrivească celor mai bune practici de construcție. Prin urmare, negociem cu ușurință cu constructorii.

Toate companiile de construcții pot fi împărțite în două categorii: antreprenori și dezvoltatori. Dacă vorbim de antreprenori, îi împrumutăm împotriva unui contract încheiat și garantat prin cesiunea de creanțe. Desigur, studiem mai întâi istoria companiei, aflăm ce contracte a îndeplinit anterior și ce rezultate financiare a obținut. Verificăm și clientul de construcții, aflând dacă chiar poate plăti pentru acest contact. Dacă există vreo îndoială, poate fi necesară o securitate suplimentară. În același timp, înțelegem că valoarea garanției multor firme de construcții nu este comparabilă cu volumul contractului în curs de derulare. Prin urmare, gajul este cel mai adesea perceput de noi doar ca o garanție suplimentară a interesului întreprinderii în îndeplinirea contractului. Dacă firmele de construcții au o mulțime de comenzi, calculăm de câți bani are nevoie compania și îi acordăm un împrumut pentru a completa capitalul de lucru.

Al doilea grup de constructori sunt constructorii și dezvoltatorii. Cum sunt ele finanțate?
Mulți dezvoltatori din Nizhny Novgorod au deja proiecte finalizate care le aduc un venit stabil. Sberbank emite credite garantate cu astfel de obiecte. Aceasta este cea mai populară schemă din regiunea Nijni Novgorod. Dacă portofoliul de împrumuturi al Sberbank din regiunea Nijni Novgorod în ansamblu pentru industria construcțiilor se ridică acum la 9,3 miliarde de ruble, atunci aproximativ 4 miliarde de ruble au fost emise în împrumuturi garantate de facilitățile existente. Popularitatea acestei scheme se explică prin comoditatea sa excepțională pentru organizațiile de construcții. Împrumutul este acordat pentru o perioadă de până la zece ani, debitorii nu trebuie să confirme utilizarea intenționată a fondurilor și, prin urmare, le gestionează la propria discreție.

În cazul în care dezvoltatorul nu are garanții, Sberbank îi oferă finanțare de proiect garantată de unitatea în construcție. Termenul împrumutului este și el de până la zece ani, dar, în primul rând, antreprenorul trebuie să contribuie cu cel puțin 30% din fondurile proprii la proiect, iar în al doilea rând, banii sunt alocați strict pentru scopul propus. Experții în construcții Sberbank studiază toată documentația pentru proiect și pe viitor banca finanțează doar acele lucrări și materiale care sunt indicate în devizul convenit cu noi. În plus, verificăm lunar evoluția lucrărilor. Toate acestea sunt mai puțin convenabile pentru dezvoltatori, cu toate acestea, finanțarea proiectelor în regiunea Nijni Novgorod este la mare căutare.

Pe lângă finanțarea companiilor de construcții în sine, sediul central al regiunii Nijni Novgorod al Băncii Volgo-Vyatka a Sberbank a Rusiei împrumută în mod activ clienților lor - atât persoane fizice, cât și persoane juridice. Pentru întreprinderile mici, am dezvoltat produsul Business Real Estate. Antreprenorilor care au lucrat anterior în spații închiriate li s-a oferit posibilitatea de a cumpăra bunuri imobiliare comerciale pe o ipotecă pentru cinci până la șapte ani. Adesea, plățile ipotecare sunt comparabile cu ratele de închiriere. Prin urmare, antreprenorii au apreciat deja acest produs 10-15% din portofoliul total de credite al întreprinderilor mici Sberbank din regiunea Nizhny Novgorod sunt împrumuturi pentru achiziționarea de bunuri imobiliare. Pentru persoane fizice, ratele și condițiile ipotecare sunt, de asemenea, foarte acceptabile, motiv pentru care până la 70% din locuințele din regiune sunt în prezent achiziționate pe credit. 2013 a arătat că, datorită funcționării normale a programelor de credit ipotecar, dezvoltatorii pot atrage un număr suficient de deținători de capitaluri proprii în fazele inițiale ale proiectelor de construcții. Prin urmare, dezvoltatorii au adesea nevoie de foarte puține fonduri de credit. Trebuie doar să decideți ce este mai profitabil în acest caz: să suportați singur povara creditului sau să o transferați cumpărătorilor.
Și care dintre dezvoltatorii de astăzi nu are posibilitatea de a obține un împrumut de la Sberbank?

Cel mai mare obstacol în calea obținerii unui împrumut este reputația pătată a potențialului împrumutat. Dacă dezvoltatorul nu și-a îndeplinit anterior obligațiile, atunci nu va mai putea primi un împrumut. Mai mult, nu vorbesc despre companii, ci despre oamenii care au luat deciziile: proprietari și manageri de top. Poți crea o companie nouă, dar nu te poți naște a doua oară. Sberbank rezolvă acum toate celelalte probleme legate de creditarea șantierelor.

Principalul tip de clădiri rezidențiale construite în țara noastră sunt clădirile de locuit cu mai multe apartamente. Împrumutul pentru construirea lor este foarte specific. Cert este că venitul dintr-un proiect de construire a unei astfel de case nu poate fi determinat clar în prealabil. Veniturile provin din vânzarea apartamentelor, iar în momentul în care începe construcția, este imposibil de spus cu certitudine la ce prețuri vor fi vândute apartamentele până la finalizarea acesteia. Pe lângă fluctuațiile generale ale prețurilor de pe piață, costul apartamentelor este afectat și de modificări imprevizibile ale caracteristicilor locale. De exemplu, apariția planurilor de a construi o stație de metrou sau un garaj cu mai multe etaje lângă o casă de obicei crește costul apartamentelor, în timp ce planurile de a construi o fabrică de ciment îl micșorează.

În plus, costurile construcției unei clădiri rezidențiale nu pot fi determinate în avans. În timpul construcției, întotdeauna apar așa-numitele lucrări neprevăzute și costuri care sunt cu adevărat imposibil de prevăzut. De exemplu, într-una dintre clădirile rezidențiale în construcție, o conductă de apă a izbucnit pe cimentul depozitat în apartament. În weekend, apartamentul s-a transformat într-un cub de beton foarte rezistent. Vă puteți imagina cantitatea de muncă neprevăzută și costurile cauzate de acest eveniment.

Datorită acestor caracteristici, organizațiile de creditare nu pot fi niciodată sigure că clădirea va fi finalizată la timp și în limita bugetului și că locuința va fi vândută cu succes. În consecință, băncile nu pot fi niciodată sigure că dezvoltatorul va putea rambursa împrumutul acordat pentru construcție. În acest sens, băncile străine, atunci când acordă împrumuturi pentru construcția de clădiri rezidențiale cu mai multe apartamente, folosesc în mod tradițional o schemă specială în care majoritatea riscurilor sunt transferate către alte organizații. Această diagramă arată aproximativ după cum urmează.

Dezvoltatorul, pe cheltuiala sa, dobândește un teren (sau dreptul de a închiria un teren). Apoi angajează o organizație de proiectare și comandă de la aceasta un proiect. Organizația de proiectare realizează proiectul și îl asigură. Totodată, este asigurată prezența erorilor și omisiunilor în proiect care pot duce la creșterea costurilor de construcție. Desigur, asigurătorii nu lucrează cu organizații de proiectare care greșesc adesea, așa că astfel de organizații sunt nevoite să părăsească piața. Trebuie menționat că această metodă de respingere a organizațiilor incompetente este foarte eficientă.

Având un proiect, dezvoltatorul anunță un concurs pentru selectarea unui antreprenor de construcții, care trebuie să ofere o garanție de bună execuție. Este garantat că organizația de construcții va putea îndeplini contractul în termenul convenit și pentru prețul specificat în propunerea competitivă. Garanția se acordă de obicei pentru o sumă de aproximativ 10% din costul contractului cu antreprenorul. Poate fi sub formă de garanție bancară (desigur, nu de la banca care finanțează construcția), sau sub formă de asigurare sau garanție. În Olanda, de exemplu, există un fond special de garantare dedicat exclusiv asigurării unor astfel de garanții organizațiilor de construcții.

Știind cât ar trebui să-l coste construcția, dezvoltatorul analizează situația și tendințele de pe piața imobiliară și întocmește un plan de afaceri, adică un document care trebuie să convingă banca de rentabilitatea proiectului. Toate aceste activități, de la achiziționarea terenului până la pregătirea unui plan de afaceri, ocupă până la 30% din costul proiectului.

Dezvoltatorul merge la bancă cu un plan de afaceri. La bancă, fie specialiști în domeniul bancar, fie experți de la o firmă independentă special angajată studiază planul de afaceri, rezultatele unui studiu de piață imobiliară și compară propunerea antreprenorului cu costul mediu de construcție a unor facilități similare. În cazul unei opinii pozitive a unui expert, se recomandă acordarea unui împrumut pentru aproximativ 70% din costul proiectului. La urma urmei, dezvoltatorul a suportat deja 30% din costuri. Cu toate acestea, nu se acordă niciun împrumut. Se semnează un contract de împrumut cu dezvoltatorul, care intră în vigoare după o anumită perioadă de timp (de obicei după aproximativ 2 luni), sub rezerva îndeplinirii unui număr de obligații de către dezvoltator.

Pot exista destul de multe dintre aceste obligații. Practic, ele se rezumă la faptul că dezvoltatorul trebuie să ofere opinii de la organizații independente care confirmă puritatea juridică a tranzacției de cumpărare a terenului, curățenia de mediu a site-ului etc. În plus, pot exista obligații suplimentare.

În SUA, de exemplu, unde băncile în anii 1980 lovite puternic de falimentele masive ale dezvoltatorilor, acestea cer de obicei ca dezvoltatorul, înainte de a primi un credit, să găsească cumpărători pentru cel puțin 70% din apartamentele aflate în construcție, adică pentru partea din imobil finanțată de bancă. Potențialii cumpărători trebuie să semneze un acord prin care se angajează, dacă imobilul de locuit este livrat la timp, să cumpere apartamentul la prețul convenit.

Mai mult, obligația acestora trebuie confirmată printr-o plată în avans, de obicei în valoare de 5% din costul apartamentului. Dezvoltatorul nu are dreptul de a folosi acești bani „plătiți în avans” pentru construcția unității. Pe toată durata proiectului, aceștia rămân în conturi escrow la banca creditoare. Dacă dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile, acești bani sunt returnați cumpărătorilor. Este important de menționat că banca recunoaște precontractul de vânzare ca fiind valabil doar atunci când cumpărătorul poate confirma că are mijloacele de a cumpăra apartamentul după finalizarea construcției.

Deoarece cea mai mare parte a cumpărătorilor de locuințe din întreaga lume, cu excepția țării noastre, sunt persoane care nu pot plăti imediat costul unui apartament, fiecare cumpărător trebuie să confirme posibilitatea de a obține un credit ipotecar. În principiu, poate obține un credit ipotecar de la orice bancă, dar de obicei cumpărătorii trec printr-o procedură de subscriere (verificarea creditului) la aceeași bancă care finanțează construcția casei și încheie cu aceasta un contract preliminar de credit ipotecar.

Când toate obligațiile împrumutatului de a efectua studii legale, de mediu și de altă natură au fost îndeplinite, 70% din apartamente au fost pre-vândute, 5% din prețul fiecărui apartament a fost creditat în conturi escrow și au fost încheiate acorduri preliminare cu toate cumpărătorilor să le acorde credite ipotecare, banca... nu , nu inițiază finanțare, ci încheie un acord de garanție cu împrumutatul. În ciuda tuturor măsurilor de precauție luate, finanțarea nu va fi oferită fără garanții.
Organizațiile de dezvoltare sunt de obicei organizații mici. Adesea, aceștia nu au active proporționale cu costul împrumutului, astfel încât dezvoltatorul gajă clădirea în sine ca garanție. În acest caz, trebuie asigurate atât clădirea în sine, cât și materialele din depozitul la fața locului și în tranzit, mașinile și mecanismele de construcții, viața și sănătatea personalului și daunele aduse terților.

Pe măsură ce finanțarea și construcția continuă, costul clădirii ipotecate crește și, în același timp, rămâne la aceeași sumă (30% din costul total al proiectului) mai mare decât suma fondurilor alocate de bancă.

Pentru a se asigura că creșterea valorii garanției corespunde cu valoarea împrumutului efectiv emis, banca alocă fonduri de împrumut doar pentru a plăti lucrările finalizate, adică lucrările care cresc valoarea imobilului ipotecat. Cărămizile aduse pe șantier nu sunt plătite, deoarece faptul livrării lor nu crește valoarea depozitului. Plata se face numai după ce zidul este așezat din această cărămidă.

Astfel, se formează un sistem de protecție bancară pe mai multe niveluri, care ar trebui să o protejeze de pierderi atât în ​​cazul finalizării cu succes a proiectului, cât și în cazul eșecului acestuia - depășirea termenelor și costurilor planificate. Riscurile de construcție sunt transferate către organizațiile de asigurări și garanții, iar riscul de scădere a prețurilor pe piață este transferat viitorilor cumpărători de locuințe.

Dacă proiectul este finalizat cu succes, împrumutatul trebuie să ramburseze împrumutul din veniturile din vânzarea apartamentelor. Când vând apartamente, cumpărătorii efectuează plăți în contul dezvoltatorului în banca creditoare pentru construcții. De acolo, fondurile sunt utilizate automat pentru rambursarea împrumutului. Astfel, la achiziționarea fiecărui apartament se reduce cuantumul garanției - cota-parte a imobilului deținut de dezvoltator, iar în același timp se reduce cu aceeași sumă și cuantumul datoriei dezvoltatorului față de bancă.

Dacă o clădire este construită cu întârziere sau cu costuri în exces, banca primește satisfacție din garanții, iar pierderile dezvoltatorului sunt acoperite în majoritatea cazurilor de către asigurători sau garanți.

Acest sistem este bine stabilit și, cu o variantă sau alta, este utilizat pentru finanțarea construcției aproape tuturor clădirilor rezidențiale (condominii) cu mai multe etaje în străinătate.

La noi situatia este cu totul alta. Construcția în țara noastră nu este aproape niciodată finanțată din credit, iar sistemul de finanțare a construcției de locuințe se bazează de obicei pe investiții de la cumpărătorii de apartamente. În majoritatea cazurilor, contractele de participare comună la construcții sunt încheiate cu cumpărătorii. Pe baza acestor acorduri, acționarii cumpărători în timpul construcției investesc o sumă echivalentă cu costul apartamentului, iar la finalizarea construcției primesc proprietatea asupra apartamentului.

Acest sistem este extrem de riscant pentru cumpărători. De fapt, ei se transformă din cumpărători în antreprenori și, în consecință, suportă riscuri antreprenoriale. Riscul principal este riscul ca fondurile colectate de la actionari (cumparatori) sa nu fie suficiente pentru a finaliza constructia casei. În acest caz, acționarul se va găsi proprietar al construcției neterminate și cel mai probabil nu își va putea recupera fondurile investite.

Ar fi mai firesc să construiești clădiri rezidențiale nu cu fondurile acționarilor, ci cu fonduri împrumutate. Cumpărătorii în acest caz ar cumpăra apartamente în clădiri deja construite și nu ar risca nimic. Riscul pentru bănci, sub rezerva aplicării schemei descrise mai sus, ar fi, de asemenea, minim. Cu toate acestea, împrumuturile pentru construcția de clădiri rezidențiale sunt aproape niciodată emise. Acest lucru nu se datorează deloc răutăţii băncilor, ci faptului că este aproape imposibil să se aplice schema tradiţională occidentală de reducere a riscurilor în ţara noastră.

Există mai multe motive pentru aceasta. Primul este că există un cerc foarte îngust al acelor dezvoltatori care ar putea primi împrumuturi în cadrul schemei străine clasice. La urma urmei, trebuie să aibă suficiente fonduri proprii pentru a finanța etapa inițială, adică să înregistreze un site, să plătească pentru lucrările de proiectare și sondaj, să analizeze cererea de pe piața imobiliară și să selecteze o organizație de construcții.

În plus, trebuie menționat că este aproape imposibil să găsești un antreprenor dispus să ofere o garanție de executare a contractului sau o organizație de proiectare capabilă să asigure riscul erorilor în documentația de proiectare.

Cu toate acestea, trebuie recunoscut că și pentru cei care au suficiente fonduri pentru a efectua lucrările pregătitoare, băncile refuză adesea să acorde împrumuturi din cauza problemelor cu garanțiile. Cert este că în țara noastră este aproape imposibil să luăm ca garanție clădirea în construcție, iar majoritatea debitorilor nu au alte proprietăți comparabile ca valoare.

Până nu demult, folosirea unui proiect de construcție ca garanție era imposibilă în principiu, deoarece clădirile neterminate, cu excepția celor a căror construcție a fost oprită din lipsă de finanțare, nu puteau fi deloc recunoscute ca imobile. Acum situația s-a schimbat oarecum. În 1998, Curtea Supremă de Arbitraj a hotărât că orice „proiecte de construcții neterminate care nu fac obiectul unui contract de construcție valabil” pot fi clasificate drept bunuri imobiliare. Astfel, dezvoltatorii au primit dreptul de a înregistra obiectele aflate în construcție ca imobiliare și, prin urmare, de a le folosi drept garanție.

Problema este însă că este necesară înregistrarea înainte de a încheia un contract, când încă nu s-a construit nimic și pur și simplu obiectul neterminat nu există ca imobil. În consecință, nu există nimic de înregistrat sau de gaj.

Desigur, există o cale de ieșire. Contractul de construcție poate fi întrerupt după construirea unei părți din fundație, clădirea poate fi înregistrată, poate fi încheiat un contract de gaj, iar apoi contractul poate fi reîncheiat. Această operațiune poate fi efectuată doar pentru că acordurile contractuale nu sunt supuse vreunei înregistrări. La urma urmei, este imposibil să închei un contract pentru a finaliza construcția unei clădiri ipotecate. Cert este că la încheierea unui contract, antreprenorul general primește și imobilul în construcție drept garanție. Dacă nu este plătit pentru lucrarea efectuată, el are dreptul (articolul 712 din Codul civil al Federației Ruse) să rețină clădirea finalizată.

Rezultă că conform legislației noastre, doar dezvoltatorii care realizează construcție pe cont propriu pot înregistra o clădire în construcție și o pot folosi drept garanție. Nu trebuie să încheie contracte de construcție.

Ca urmare, dacă băncile sunt de acord să ia clădirea în sine drept garanție, de obicei, valoarea ei de evaluare la momentul încheierii garanției este mai mare decât suma împrumutului solicitat, iar dezvoltatorul este și antreprenor general.

În acele puține cazuri în care se întâmplă acest lucru, adesea apar dificultăți serioase în etapa de vânzare a locuinței construite și de rambursare a împrumutului. După cum sa menționat deja, în cadrul schemei adoptate în străinătate, pe măsură ce locuința este vândută, împrumutul este rambursat, iar apartamentele vândute sunt eliberate de garanții. Din păcate, acest lucru nu se întâmplă aici. Vânzările de apartamente sunt aproape întotdeauna efectuate în cadrul schemei acordurilor de participare la capitaluri proprii. Întrucât acordurile de participare la capitaluri proprii nu sunt înregistrate, banca nu are cum să controleze câte și pentru ce sumă sunt încheiate. În consecință, dacă vânzările au loc mai devreme decât era planificat, împrumutatul are posibilitatea de a nu informa banca despre acest lucru și de a nu rambursa anticipat împrumutul.

În practica autorului, a apărut de mai multe ori o situație în care, până la rambursarea împrumutului, s-a dovedit că toate apartamentele fuseseră de mult vândute persoanelor fizice (în baza acordurilor de participare la capitaluri proprii), iar fondurile primite au fost investite de către împrumutat. în proprietatea următoare. În acest caz, banca se confruntă cu o dilemă: fie
încercați să obțineți satisfacție din garanția prin declanșarea litigiilor cu persoanele fizice care achiziționează apartamente, sau aranjați o rambursare fictivă a împrumutului și eliberați-l aceluiași împrumutat pentru construirea unei noi facilități. Băncile o aleg de obicei pe cea din urmă și se supun dictelor împrumutatului, pierzând pentru totdeauna interesul pentru împrumuturile pentru construcția de locuințe garantate de clădirea în construcție.

Astfel, în condiții moderne, folosirea drept garanție a unei clădiri în construcție este, pe de o parte, aproape imposibilă, iar pe de altă parte, extrem de riscantă. În marea majoritate a cazurilor, băncile încearcă să acorde împrumuturi pentru construcția de locuințe împotriva altor garanții. Cel mai adesea, împrumuturile sunt acordate împotriva securității altor clădiri și sub garanțiile administrațiilor locale. Autorul cunoaște un caz în care s-a acordat un împrumut pentru construcția unei clădiri rezidențiale garantate cu un parc de utilaje de construcții.

Evident, doar dezvoltatorii foarte mari sau foarte „apropiați” de administrație pot oferi o astfel de securitate și chiar și aceștia sunt rareori capabili să găsească securitate pentru mai mult de un obiect. Astfel, dezvoltatorii sunt nevoiți să lucreze conform unei scheme de participare partajată, riscând constant să nu strângă suma necesară de fonduri și să nu termine construcția.

Problema poate fi rezolvată doar la nivel legislativ. Împrumutul pentru construcția de locuințe nu se va dezvolta până când dezvoltatorii vor avea posibilitatea de a gaja clădirea în sine ca garanție și de a pierde oportunitatea de a vinde apartamente din clădirea ipotecata fără a rambursa împrumutul.

Din păcate, nimeni nu abordează această problemă. Judecând după „Conceptul pentru dezvoltarea creditării ipotecare pentru locuințe în Federația Rusă” (secțiunea „Împrumuturi pentru construcția de locuințe”), adoptat de Guvernul Federației Ruse în ianuarie 2000, o astfel de problemă pur și simplu nu există.

V.M. Monetărie, Candidat la Științe Economice

Continui să iau în considerare programele populare de creditare bancară și astăzi îmi propun să vorbesc despre credit pentru constructii. Din această publicație veți afla cum emit băncile credite pentru constructia casei, care sunt condițiile cheie de creditare, ce este necesar pentru a obține un împrumut, dacă este profitabil sau nu etc. Deoarece vorbim de obicei despre sume și obligații destul de serioase, pentru a lua decizia corectă trebuie să cântăriți cu mare atenție toate argumentele pro și contra.

Așadar, împrumuturile pentru construcții, pe baza numelui lor, implică o utilizare specifică destinată. Si anume plata materialelor de constructii si lucrari/servicii de constructii si reparatii. Chiar și în urmă cu 10-15 ani, băncile controlau în mod predominant utilizarea intenționată a fondurilor emise în cadrul unor astfel de programe, dar acum un împrumut pentru construcția de locuințe este cel mai adesea permis să fie utilizat necontrolat, adică nu este nevoie să furnizeze băncii nicio chitanță. , bonuri de plată și alte documente justificative.

Cu toate acestea, dacă vorbim despre un program de creditare specific pentru construcții, atunci aproape sigur banca va controla procesul de construcție în termeni generali, în special, la finalizarea acestuia va fi necesar să furnizeze documente care să confirme că casa a fost construită și pusă. în exploatare. În plus, angajații băncii pot verifica periodic vizual modul în care evoluează procesul de construcție, iar dacă apar probleme, vor exista mai multe astfel de verificări. Iar dacă se dezvăluie faptul utilizării abuzive a fondurilor, împrumutatul poate avea probleme serioase, inclusiv o creștere a ratei dobânzii sau o cerință de rambursare anticipată a împrumutului (trebuie să studiați cu atenție și să vedeți ce condiții sunt indicate acolo în acest sens) .

Un împrumut pentru construirea unei case implică de obicei o sumă de împrumut destul de impresionantă, iar sume atât de mari sunt emise cel mai adesea doar cu garanție. Anterior, multe bănci aveau practica acordării de credite pentru construcție garantate cu terenul pe care trebuia construit obiectul, cu condiția gajării obligatorii în continuare a imobilului propriu-zis după ce acesta a fost construit și dat în exploatare. De asemenea, unele bănci au împrumutat împotriva construcției neterminate ca garanție pentru a o finaliza. Astăzi, dacă există astfel de programe de creditare pentru construcții, sunt foarte puține, iar condițiile de acolo sunt destul de stricte.

Cert este că mecanismele de ipotecare a terenurilor și de construcție neterminată sunt destul de complexe și, în multe cazuri, este complet imposibil, astfel încât o astfel de garanție de împrumut este nedorită pentru bănci. Dar băncile vor fi bucuroși să vă acorde un împrumut pentru construcție garantat cu imobiliare sau alte proprietăți pe care le dețineți deja.

Astfel, dacă ai nevoie de un împrumut pentru a construi o casă, nu trebuie să cauți doar un astfel de program țintit. Puteți lua la fel de ușor o sumă mare de bani de consum tradițional și o puteți cheltui pentru construirea unei noi instalații.

Aceasta ar fi o soluție complet acceptabilă, deoarece astfel de împrumuturi sunt acordate pe perioade lungi, la dobânzi destul de scăzute și cu cerințe destul de flexibile pentru împrumutat.

Câteva cuvinte despre ce formă este cea mai bună pentru a contracta un împrumut pentru construcții. Aici, cea mai interesantă variantă ar fi nu un simplu împrumut, ci o linie de credit non-revolving. Adică, este profitabilă contractarea unui împrumut pentru construcție în tranșe necesare pentru plata anumitor bunuri și lucrări, după caz, astfel încât dobânda să se acumuleze doar pe partea uzată a liniei, ceea ce ar permite economii semnificative la costurile creditului. Deoarece construcția nu se realizează într-o zi sau o lună și dacă luați întreaga sumă dintr-o dată, atunci o mare parte din ea va „rămâne acolo” mult timp, în timp ce dobânda va fi deja acumulată pentru aceasta.

Cel mai bine este să contractați un împrumut pentru construcție sub forma unei linii de credit nerevolving.

Acum haideți să vorbim despre cât de recomandabil este să contractați un împrumut pentru construcții. După părerea mea, aceasta este una dintre acele puține specii. Mai ales când vine vorba de perioade de îndatorare puternică: în astfel de momente, prețurile pentru materialele de construcție și lucrările de construcții cresc foarte repede și, prin urmare, plata lor în avans poate fi mai profitabilă decât acumularea de fonduri proprii, chiar și ținând cont de plata în exces a împrumutului. .

Cu toate acestea, trebuie să vă evaluați în mod adecvat și obiectiv capacitățile financiare. Vorbim de sume considerabile, și de mulți ani. Termenele maxime posibile ale creditelor pentru construcții sunt aproape, deși, de regulă, ceva mai puține. Adică un împrumut pentru construcția de locuințe poate fi contractat pentru cel puțin 10 ani și trebuie să fii sigur că îl vei putea rambursa cu siguranță.

Cea mai bună opțiune ar fi să finanțați construcția folosind nu numai fonduri împrumutate, ci și fonduri proprii și, cu cât este mai mare ponderea fondurilor proprii, cu atât costurile împrumutului vor fi mai mici și este mai puțin probabil să nu puteți ramburseaza-l.

După finalizarea construcției, ar trebui să vă străduiți să rambursați împrumutul înainte de termen pentru a minimiza cheltuielile, dar este mai bine să nu faceți acest lucru înainte de finalizare, deoarece pot apărea întotdeauna noi cheltuieli bruște pentru care este posibil să nu fie suficiente fonduri.

Ei bine, în concluzie, luați în considerare în mod tradițional principalele avantaje și dezavantaje ale creditării pentru construcții.

Avantaje:

• De obicei, este mai ieftin să construiești o casă decât să cumperi una gata făcută;
• Datorită unui împrumut, poți începe imediat construcția, fără a acumula bani cu teama că va fi „mâncat” de inflație și devalorizare;
• Condițiile creditelor pentru construcții cu garanții ferme sunt destul de favorabile în comparație cu multe alte programe de creditare.

Defecte:

• Cel mai probabil, va trebui să ipoteci proprietatea și să suportați cheltuieli suplimentare corespunzătoare;
• Există riscuri de a pierde garanția din cauza problemelor cu rambursarea;
• Există riscuri de a nu finaliza facilitatea planificată (suma împrumutului poate să nu fie suficientă din cauza inflației crescute).

Acum ai o idee despre ce este un împrumut pentru construcția de locuințe și poți trage concluzii despre cât de interesat ești de astfel de programe de împrumut. Dacă decideți să utilizați serviciile unei bănci, atunci gândiți-vă bine la această decizie și încercați să o alegeți pe cea mai bună dintre toate ofertele disponibile (puteți citi cum să faceți acest lucru la link).

Asta e tot. Îmbunătățiți-vă cunoștințele financiare și învățați cum să vă construiți în mod profitabil relațiile cu băncile pe site. Aici veți găsi multe alte materiale utile care vă vor ajuta în acest sens. Ne revedem pe paginile site-ului!

Aceasta este o sumă de bani emisă de o bancă creditoare pentru construirea diferitelor tipuri de facilități. Băncile acordă astfel de împrumuturi împotriva clădirii în sine sau drepturi de proprietate totală sau parțială asupra acestui obiect. Folosind fonduri de împrumut, dezvoltatorii achiziționează materiale și plătesc toate lucrările necesare efectuate în timpul procesului de construcție.

Relevanța problemelor pentru extinderea domeniului de aplicare a creditării pentru construcții se datorează lipsei de clădiri de înaltă calitate și fiabile. Acest lucru se aplică atât spațiilor rezidențiale, cât și clădirilor administrative, comerciale și alte clădiri. Acest lucru a provocat nevoia de specialiști înalt specializați. Faptul este că o trăsătură caracteristică a creditelor pentru construcții este sumele mari de bani transferate în conturile consumatorilor. Este dificil de controlat cifra de afaceri a unor astfel de volume de bani, motiv pentru care băncile angajează specialiști în credite pe segmentul construcțiilor pentru a menține evidențe exacte.

Chiar și cele mai dezvoltate companii implicate în construcții de multe ori nu au suficiente fonduri disponibile pentru a începe construcția unei anumite facilități. Organizațiile bancare sunt interesate în principal de acordarea unor astfel de împrumuturi. În primul rând, este puțin probabil ca companiile de renume bine-cunoscute să dorească să-și strice reputația cu un istoric de credit prost. În al doilea rând, fondurile bancare sunt o sursă aproape inepuizabilă de finanțare pentru ei, așa că nu vor strica relațiile cu băncile. Dar trebuie remarcat faptul că mecanismul relațiilor de credit în această industrie nu este dezvoltat corespunzător la noi.

Factori care împiedică dezvoltarea relațiilor în domeniul creditării pentru construcții

Nu toate instituțiile bancare sunt pregătite să acorde un împrumut unei organizații de construcții, ceea ce se datorează mai multor factori. Există destul de mulți astfel de factori. Și printre acestea, în primul rând, este necesar să rețineți următoarele:

1) Se întâmplă adesea ca un dezvoltator să plănuiască să construiască o nouă facilitate pe teren ilegal. Cooperarea dintre bănci și astfel de dezvoltatori nu este recomandabilă, deoarece există riscul de a pierde o sumă uriașă de bani. O clădire de locuințe, un centru comercial sau de divertisment, o clinică sau un cabinet juridic construit ilegal nu vor genera venituri financiare pentru rambursarea fondurilor din împrumut până când drepturile nu sunt legalizate în condițiile legii.

2) În țara noastră, nici sistemul de înregistrare a drepturilor asupra terenului nu este dezvoltat corespunzător, ceea ce presupune aproape întotdeauna apariția unor probleme de diferite dimensiuni, de la conflicte minore până la litigii.

3) Împrumutătorul pentru construcții va fi obligat să vândă clădirea neterminată dacă dezvoltatorul nu reușește să facă acest lucru.

4) Din motivele de mai sus, banca creditoare nu poate avea o garanție de 100% că clienții își vor îndeplini obligațiile de credit. În plus, există întotdeauna riscul unei scăderi a lichidității băncilor creditoare.

Ce măsuri legislative ar trebui luate pentru a dezvolta creditarea pentru construcții?

• Liberalizarea politicii de stat în domeniul transferului terenurilor în proprietate privată.
• Elaborarea de noi facturi care reglementează sistemul de relații în domeniul creditării pentru construcții.
• Elaborarea unor reglementări care să asigure contabilizarea drepturilor de construcție neterminată.
• Anularea restricțiilor legale care complică relațiile de credit pe fundalul unei posibile nereprezentări.

Pentru dezvoltarea și îmbunătățirea sistemului de creditare în sectorul construcțiilor, se recomandă introducerea următoarelor prevederi:

1) Dobânda la fondurile de împrumut trebuie să fie rambursată de dezvoltator în timpul procesului de construcție, iar suma împrumutului în sine trebuie rambursată după ce clădirea începe să genereze venituri.

2) Înainte de a începe construcția, căutați potențiali clienți pentru vânzarea unității construite.

3) Băncile, înainte de a acorda împrumuturi companiilor de construcții, trebuie să studieze cu atenție riscul potențial al construcției.

Fii la curent cu toate evenimentele importante ale United Traders - abonează-te la nostru

Avem doar specialiști adevărați care lucrează în birourile noastre pentru a ajuta clienții să obțină cât mai repede împrumuturi pentru continuarea construcției de locuințe. Programul de împrumut va fi selectat pentru persoană în cel mai profitabil mod, suma care trebuie plătită în fiecare lună va fi calculată integral. În plus, contractul va fi încheiat în cel mai scurt timp posibil. Trimite o cerere

Condiții de creditare

Documente necesare

1. Pașaport;
2. Certificat funciar/Extract din Registrul Unificat de Stat;
3. SNILS / Permis de conducere;
4. Pentru o sumă de peste 1.000.000 de ruble. (un document suplimentar la alegerea clientului):

• 2NDFL
• Ajutor pe formular bancar
• Copie carte de muncă
• Extras din fondul de pensii (pentru pensionarii care nu lucrează)

CB Renaissance Credit (LLC), una dintre băncile lider în sectorul creditării de consum din Rusia, oferă împrumuturi de consum, carduri bancare, depozite și alte servicii persoanelor fizice.

Fondată în 2003, Renaissance Credit se numără printre primele 50 de bănci rusești cele mai mari și lucrează cu 12 milioane de clienți în Rusia. Geografia activităților Renaissance Credit acoperă 62 de regiuni ale Rusiei.

Licența Băncii Rusiei pentru operațiuni bancare nr. 3354.
Site-ul Renaissance Credit – rencredit.ru

Condiții de creditare

Cerințe pentru debitori

• Cetățenia Federației Ruse;
• Vârsta de la 20 de ani;
• Loc de muncă permanent minim 3 luni;
• Înregistrare permanentă în orice regiune a Federației Ruse.

Documente necesare

• pașaportul Federației Ruse;
• Un document suplimentar la alegerea clientului: SNILS, permis de conducere, 2NDFL, pașaport internațional, copie carnet de muncă, extras din Fondul de pensii al Federației Ruse (pentru pensionarii care nu lucrează) pentru o sumă de împrumut de peste 250.000 de ruble

„Pochta Bank” este o bancă universală de retail,
creat în 2016 de VTB Group și FSUE Russian Post pe baza Leto Bank.

Condiții de creditare

Cerințe pentru debitori

• Vârsta de la 18 ani
• Disponibilitatea unui telefon mobil; indicând numărul de telefon de la serviciu, dacă lucrați, sau un alt număr de telefon de contact

Documente necesare

• Pașaportul unui cetățean rus cu înregistrare permanentă în orice subiect al Rusiei
• Numărul SNILS
• NIF-ul angajatorului

Cum să obțineți un împrumut pentru o casă de țară

Pe site-ul companiei noastre puteți cumpăra o casă pe credit. Înțelegem perfect că nu orice persoană poate strânge suma necesară de bani deodată. Prin urmare, o astfel de condiție convenabilă a fost creată pentru a ajuta la achiziționarea de locuințe în cel mai profitabil mod cu ajutorul Credit Europe Bank JSC. Instituția financiară este de încredere și oferă muncă de înaltă calitate, după cum au confirmat agențiile internaționale. Există o rețea uriașă în Rusia. Pentru a obține cele mai detaliate și extinse informații, puteți adresa consultanților noștri orice întrebări.