Любая действующая ЖКХ или ТСЖ, которые обслуживают многоквартирный дом, на начальном этапе становления отношений с жильцами – собственниками помещений заключают договор .
Именно он является первоначальным источником права для подобных взаимоотношений.
Если договор составлялся в соответствии со всеми правилами и требованиями жилищных инспекций, то значительное место в нем отведено перечню обязанностей обслуживающей организации .
Так, там должен упоминаться текущий ремонт : что туда входит, объем и план работ.
Кроме того, Жилищный кодекс также закрепляет наличие такого вида ремонта, как текущий. перечисляет, за какие виды работ по многоквартирному дому должны отчисляться выплаты гражданами и среди них – текущий ремонт жилого помещения: что входит в него.
Те, кто хочет в точности знать, что включает в себя текущий ремонт многоквартирного дома, как часто они должны проводиться и какие существует нормы — может обратиться к еще одному важному, но не слишком известному нормативно-правовому акту .
Кроме того, наверняка будет отказано в замене инженерных коммуникаций без имеющейся на то необходимости . Даже если вышел срок эксплуатации того или иного сооружения, но оно продолжает отменно функционировать, коммунальщики не будут менять инженерные установки и их комплектующие до момента наступления проведения капитального ремонта, где под данный пункт выделена отдельная строка трат.
Суммируя все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что текущий ремонт – это не побелка стен и уборка в подъездах. Все что относится к текущему ремонту в многоквартирном доме – это комплексный подход к вопросу содержания многоквартирного дома , который захватывает все имеющиеся общедомовые помещения.
Управляющая компания или ваше ТСЖ не может предусмотреть все, в конце концов, они не проживают в данном доме, а только его обслуживают.
Поэтому, если вы имеете активную гражданскую позицию, и вам не все равно, что происходит с вашим домом – проявите инициативу и говорите коммунальщикам , на что им нужно обратить внимание и что заменить. Только в этом случае вы почувствуете пользу от проведения текущего ремонта.
Жители многоквартирных домов могут существенно переплачивать за проведенный текущий ремонт или же недополучать положенные ремонтные услуги.
Зная перечень работ, входящих в текущий ремонт, можно требовать их выполнения и контролировать, куда идут уплаченные жильцами деньги.
Получая счет за коммунальные услуги многие отмечали, что существует строка по текущему ремонту. Речь идет о работах, которые проводятся планово и периодически. Обычно – ежеквартально, часть планируется только раз в год.
Сюда не входит устранение аварий, последствий вандализма или природных катаклизмов. Фактически это проверка состояния общего имущества многоквартирного дома, устранение небольших неисправностей, при необходимости – замена частей оборудования.
Подобная деятельность не имеет ничего общего с личной жилой площадью. Устранить течь или проверить счетчик поможет ремонтная служба после вызова ее сотрудников на дом. Ожидать же помощи при проведении текущих работ бесполезно.
Попадают под понятие общего имущества:
- Фундамент, фасад и кровля здания;
- Стояки с холодной и горячей водой;
- Оборудование для электро- и газоснабжения, отопления и прочее;
- Оборудование, относящееся к лифту и его шахте;
- Подвальное помещение и все находящееся там оборудование.
Сначала сотрудники ремонтной службы оценивают состояние всего вышеперечисленного оборудования и конструкций многоквартирного дома, потом устраняют проблемы. Возможно проведение небольшой модернизации, если управление домом приняло такое решение и подало соответствующий запрос. Это может быть замена системы видеонаблюдения на более современную или же установка нового лифта.
Важно, чтобы при диагностике проблем присутствовали представители собственников.
Должна составляться дефектная ведомость, куда вносится список работ для выполнения. Поскольку текущий ремонт не оплачивается отдельно (в отличие от капитального), список необходимых услуг могут немного приуменьшить.
После начала работ добиться желаемого практически невозможно. Поэтому решать проблемы нужно еще на этапе диагностики. Все работы должны входить в означенную ведомость. На работы по такой ведомости компания-исполнитель должна предоставлять гарантии.
Кто принимает решение о проведении работ
Есть соответствующее Постановление Правительства, согласно которому для проведения текущего ремонта должно быть принято решение на общем собрании всех собственников большинством голосов.
Утверждается не только перечень всех необходимых услуг, но и их стоимость, а также особые условия для выполнения.
Естественно, ежеквартально собирать такие собрания достаточно хлопотно. Скорее рассыплется дом, чем начнут менять его оборудование.
Кто выполняет работы
Есть несколько возможных вариантов:
- Собственники могут проводить все необходимые работы или их часть самостоятельно;
- Заключить договор с управляющей организацией, которая займется решением ремонтно-восстановительных вопросов;
- Заключить договор с физическими или юридическими лицами, которые имеют лицензию на выполнение необходимых работ.
При заключении договоров на выполнение ремонта в текст документа должен входить не только перечень проблем, которые требуют решения ремонтниками, но и условия выполнения работ, причины внесения возможных корректив, размер и способ оплаты за каждую из них. Договор, как и действия собственников, не должны противоречить действующему законодательству.
По окончанию выполнения ремонтниками условий договора, ответственное лицо проводит прием завершенных работ, после чего составляется соответствующий акт.
Это утверждено Приказом Министерства строительства России от 26.10.2015 N 761. В нем фиксируется качество выполненных работ и все недочеты, а отремонтированные места фотографируются для занесения в базу данных.
Документальное ведение дел позволяет контролировать действия обеих сторон и снижает возможность некомпетентного поведения и становится доказательством при ведении судебного разбирательства.
Цель проведения
Общее имущество должно содержаться в соответствии с рядом правил, установленных российским правительством.
Среди них:
- Соответствие характеристик дома принципам надежности и безопасности;
- Безопасность жизни и здоровья граждан, которые проживают в доме или посещают его, а также сохранения безопасности их имущества;
- Доступность в использовании общего имущества (подъездов, лифтов, подвальных и хозяйственных помещений, земли возле дома и прочего);
- Содержание всех видов коммуникаций в рабочем и безопасном состоянии;
- Поддержка архитектурных конструкций многоэтажного дома в соответствии с утвержденной документацией по строительству и реконструкции;
- Приведение энергосберегающих конструкций к максимальной эффективности.
Текущий ремонт помогает содержать дом в соответствующем требованиям состоянии.
Перечень работ при текущем ремонте
Для каждой архитектурной конструкции или оборудования предусмотрено проведение ряда работ.
В частности:
- Осмотр фундамента. При необходимости его усиление, устранение повреждений и деформаций. Реставрация вентиляции, ремонтные работы по восстановлению входа в подвал;
- Покраска стен и фасадов. При необходимости, с предварительной сменой обшивки, герметизацией мест стыков, восстановительными работами по восстановлению отдельных архитектурных элементов;
- Ликвидация швов и трещин в перекрытии. Возможна замена некоторых частей, укрепление и покраска;
- Крыша требует не только восстановления отдельных элементов. Проверяются деревянные части, по необходимости проводится их замена. Сюда же относится починка водосточных труб и вентиляции, частичная замена или дополнительная гидро- и теплоизоляция. Проводятся антисептические мероприятия;
- Внесение коррективов в оконные и дверные конструкции;
- Восстановительные мероприятия при снижении эффективности конструкций балконов и лоджий, козырьков, входов в дом и подвальные помещения, лестницы и межквартирных перегородок;
- Ремонт участков половых покрытий и замена некоторых частей;
- Внутренние работы в подъездах, подсобных помещениях и подвалах, проводятся на отдельных участках. Сюда же входят и служебные квартиры. Идет речь о восстановлении внешнего слоя потолков, стен, половых покрытий, но не о полной их замене;
- Центральное отопление может не только подлежать частичному ремонту, но и полной замене некоторых частей. Относится ко всем конструкциям, в том числе домовым котельным;
- Смена частей водопроводных систем и канализационных труб, их восстановление или установка. Сюда входят и насосные установки;
- Аналогичные работы с электрокоммуникациями. Исключение составляют части системы, находящиеся в помещениях жилых квартир;
- Реконструкция или замена частей вентиляционной системы, включая электроприводы и сами вентиляторы;
- Устранение неисправностей или плохого состояния частей мусоропровода, в том числе вентиляции и промывки, а также люков мусороприемников;
- Специальные технические устройства тоже могут подлежать восстановлению или замене, но выполнять работы должны предприятия, которые специализируются на подобных работах, имеют соответствующие разрешения компетентных органов и подписали договор с ответственными лицами данного многоквартирного дома.
К необходимым работам относится и внешнее благоустройство. Возможен частичные ремонт отмосток, оград, детских и спортивных площадок, дорожек и аллей, хозяйственных навесов и площадок.
Оплата текущего ремонта
В некоторых случаях управление дома может принимать другую схему распределения расходов.
Чаще всего это происходит по следующему алгоритму:
- Ремонтники тщательно диагностируют оборудование дома, определяют состояние оборудования и конструкций. При этом необходимо присутствие ответственных лиц из Совета дома;
- На основании полученных данных они составляют смету, куда входит оплата услуг и стоимость материалов, которые должны быть потрачены, а также уплата налогов;
- Предстоящие работы оформляются документально, затем выполняются и производится их прием;
- Управляющая организация распределяет сумму в зависимости от площади каждой квартиры. Разбив общую сумму ремонта на общую сумму метров жилой площади дома, получается сумма к уплате за 1 м. кв. Далее число умножается на количества метров квартиры и к ее жильцам приходит чек с указанной к уплате суммой.
Иногда оплату делят на все квартиры поровну. Однако, такая практика встречается крайне редко.
При этом по статистике ремонт, который собственники выполняют самостоятельно, приблизительно в 7-9 раз дешевле аналогичного, проведенного специалистами.
Дело в том, что основную часть средств приходится выплачивать за работу служащим, а также в виде налогов. Особо это касается малярно-штукатурных работ. Сообщества жильцов все чаще начинают отказываться от услуг ЖЕСов.
Если в текущем ремонте отказано
Жильцы на общем собрании устанавливают, насколько часто проводится текущий ремонт. Если же управляющая компания не предоставляет необходимых услуг, есть возможность принять эффективные меры.
Собственники на общем собрании составляют письмо-заявление о необходимости проведения текущих ремонтных мероприятий, включают в текст документа перечень услуг, указывают точную дату, когда проводился ранее такой ремонт.
Далее документ относят в компанию с обязательной регистрацией у секретаря. На рассмотрение документа государство предоставляет 15 дней. После этого жильцы должны быть официально уведомлены, будет ли у них проводиться желательный для дома ремонт.
В случае отказа или отсутствия ответа следующее письмо-заявление подобного содержания оправляется в Государственную Жилищную инспекцию. В документе указывается дата подачи прошения в управляющую компанию и отсутствие ответа (негативный ответ).
Последним органом, который может рассмотреть ситуацию становится суд. И вот тут заявление подается уже с прошением о материальной компенсации. Часто до суда дело не доходит, управляющие компании сдаются быстрее.
Дело в том, что шансы выиграть в таком деле у собственников очень высоки и для управляющей компании дешевле согласится на выполнение требований собственников.
Важно: неуплата за коммунальные услуги не может стать причиной отсутствия текущих ремонтных мероприятий. Управляющая компания должна решить этот вопрос отдельно, через суд с неплательщиком.
Правильно проведенный текущий ремонт становится не только залогом приятного внешнего вида. Самое главное – он гарантия безопасности людей, которые проживают в данном многоквартирном доме.
Только регулярный осмотр оборудования и конструкций, их своевременная замена или реставрация помогут добиться комфортного проживания в теплом, чистом доме.
Если же необходимые условия отсутствуют, необходимо принимать меры. Неисправности могут привести к трагедии и только сами собственники в состоянии отстоять свои права на безопасность своего жилья. Законодательство предусматривает все возможности для получения необходимого. Главное – ими воспользоваться.
Планированием сроков занимается Управляющая Компания либо ТСЖ.
Такие планы составляются один раз в год.
Ознакомится с ними и узнать, включен ли ваш адрес в план на ближайший год, можно в организации, осуществляющей управление многоквартирным домом. (УК, ТСЖ)
Список домов может быть дополнен, если где-либо возникнет аварийная ситуация.
Все планы должны быть доведены до сведения и одобрены Председателем совета многоквартирного дома. Основания для проведения текущих работ:
- результаты осмотра здания специалистами (осмотры проходят осенью до начала отопительного сезона);
- заявления о неисправностях от жильцов;
- возникновение аварийных ситуаций.
Периодичность реконструкции
Текущий ремонт в подъездах многоквартирных домов должен проводится не реже трех либо пяти лет. Периодичность текущего ремонта многоквартирных домов зависит от того, к какому виду жилья относится здание и как давно оно эксплуатируется.
Полный перечень работ подробно расписан в Приложении №7 к Правилам и Нормам технической Эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 . К основным пунктам относится:
- устранение повреждений фундамента, перекрытий, крыши, стен, полов;
- работы по обновлению фасада;
- ремонт или замена лестничных ограждений;
- замена подъездных окон и дверей;
- устранение повреждений отопления, водоснабжения, вентиляции, электроснабжения.
СПРАВКА: Текущий ремонт предполагает обновление не только в подъездах МКД, но и восстановление и устранение неисправностей на прилегающей к дому территории.
В какой промежуток времени должны выполняться ремонтные работы?
Ремонтные работы в многоквартирных домах могут осуществлять:
При этом должны соблюдаться сроки, установленные законодательством Российской Федерации для каждого вида работ.
Если обновление подъездов и устранение неисправностей в МКД проходит планово, примерные сроки проведения планово-текущего ремонта - 22 дня на каждую 1000 кв. метров общей площади.
При возникновении внеплановых ситуаций, необходимо придерживаться следующих сроков текущего ремонта:
- при образовании протечек - один день;
- при поломках водоотведения - пять дней;
- при повреждениях стен - один день;
- восстановление оконных блоков и дверных проемов – зимой - один день, летом - три дня;
- неисправности технического оснащения дома (канализации, отопления, водоснабжения) - незамедлительно силами аварийных служб;
- при повреждениях электроснабжения - в зависимости от вида поломки срок колеблется от незамедлительных действий до семи дней;
- при поломке лифтов - не дольше одного дня.
СПРАВКА: обновление подъездов и текущее устранении неисправностей осуществляются за счет средств ежемесячно оплачиваемых собственниками на содержание и ремонт жилья.
Можно ли ускорить процесс?
Если ремонт в многоквартирном доме в ближайший год не планируется, а жильцов не устраивает состояние их общего имущества, то можно ускорить проведение работ.
Для этого собственники жилья, согласно Жилищному Кодексу РФ , организуют проведение общего собрания.
На нем должно быть принято решения о необходимости проведения текущего ремонта. Нужно зафиксировать, какие именно виды работ планируется провести.
Протокол общего собрания передается в Управляющую Компанию, которая на его основании должна скорректировать список МКД нуждающихся в обновлении подъездов.
При этом собственники жилья имеют право контролировать работу подрядных организаций и в случае предоставления услуг ненадлежащего качества обращаться с претензией в свою Управляющую Компанию.
СПРАВКА: УК обязана провести все необходимые работы, даже если некоторые собственники имеют задолженность по квартплате.
Проведение текущего ремонта является обязанностью Управляющей Компании МКД. Он должен проводиться не реже одного раза в три – пять лет. При этом собственники жилья не несут никаких дополнительных материальных затрат.
Все нормы права, которые касаются проведения ремонтов в многоквартирных домах, закреплены в Жилищном Кодексе РФ. Также правила и нормы, а также сроки и периодичность проведения разного вида ремонтных работ можно найти в .
Текущий ремонт и техническое обслуживание ТСЖ или УК должны проводиться регулярно и в строго оговоренные сроки. Притом насколько часто они будут проходить, решают не ТСЖ или ЖКХ, а сами собственники на собрании жильцов совместно с управляющей компанией. Согласно 162 ЖК РФ , собственники заключают договор между жильцами и управляющей организацией, в котором должны быть указаны все положения о ремонтных работах, в том числе сроки выполнения.
Чтобы составить план на проведение ремонта, УК совершает обход участка и отмечает неполадки и нарушения состояния подъездов. Любой из жильцов может ознакомиться с этим планом и добавить свои замечания.
Организация реконструкции
После того, как план работ составлен и смета разработана, управляющая организация должна обеспечить проведение ремонтных работ. Косметический ремонт может быть организован как собственно сотрудниками УК, так и сторонним подрядчиком.
ВАЖНО: следует помнить, что собственники при этом не должны вносить никаких дополнительных взносов, так как, в соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РФ , оплата всех текущих работ уже включена в плату за помещение и коммунальные услуги.
Текущий ремонт считается выполненными только после того, как подрядчик продемонстрирует отремонтированный подъезд и жильцами будет подписан Акт приема работ.
Разница при проведении работ ЖКХ и ТСЖ
Очень часто, выбирая способ управления домом, собственники задумываются, отдать ли предпочтение УК или создать ТСЖ. Поскольку правление в товарищество собственников жилья выбирается из числа жильцов, все ремонтные вопросы решаются сообща. Ремонтные работы будут проводиться по мере надобности, их частота и сроки, согласно статье 145 ЖК РФ , будут решаться всеми членами ТСЖ. Товарищество может заключать договор на ремонт с другой организацией или самостоятельно нанимать рабочих.
При подписании договора с ЖКХ текущий ремонт и все жилищно-коммунальные услуги обязана предоставлять управляющая компания. Плюсами сотрудничества с УК является то, что в компании работают профессионалы, имеющие навыки и опыт ведения подобных дел. Однако при этом затраты на тек ремонт обычно значительно выше, чем у ТСЖ, а также нет отчетов о тратах средств. Очень часто УК не выполняет своих прямым обязанностей по проведению косметического ремонта в подъездах.
Исправления по личной инициативе собственников
Очень часто случается, что УК не спешат проводить ремонт, несмотря на указанные в договоре сроки. В таких случаях сами нередко жильцы проявляют инициативу и проводят текущий ремонт ремонт своими силами - самостоятельно или нанимают специалистов. Разумеется, все расходы при этом жильцы оплачивают самостоятельно.
Но у них есть возможность вернуть часть потраченных средств. Для этого необходимо подготовить некоторые документы: Акт о состоянии подъезда до начала работ, смету, Акт приема, чеки на купленные материалы, затем подать заявление о возмещении расходов в ЖЭК. Чаще всего тем, кто делает текущий ремонт, вернуть получается не всю затраченную сумму, а только ее часть.
Вторым вариантом, как можно добиться ремонта в подъезде, если УК самостоятельно не принимают такого решения, это написать заявление в управляющая компанию.
Изучив договор и отметив те работы, которые, согласно ему, УК обязана выполнять, отправьте коллективное обращение с требованием проведения ремонтных работ, подписанное максимальным количеством жильцов. Если это не произвело влияния на УК, можно подавать жалобу в Жилинспекцию, а далее - в конечные инстанции:
в прокуратуру или даже сразу иск в суд. Конечно, это может отнять много времени и сил, но чаще всего собственники выигрывают такие дела.
В случае, если УК не справляется со своими обязанностями, следует напоминать организации о своих нуждах, или менять УК на другое управление.
Как указано в 162 статье ЖK РФ , жильцы имеют право не выполнять условия договора, если вторая сторона, с которой заключен договор (то есть УК), отказывается от исполнения своих обязанностей.
Подводя итоги, напомним: регулярное и качественное проведение косметического ремонта - прямая обязанность управляющей компании, с которой заключен договор, или же ТСЖ, если создано товарищество. Ремонтные работы и уход за домом осуществляется за счет средств собственников в соответствии с требованиями ЖК РФ.