Договор ренты является договором каким. Виды договора ренты. Когда процедура сопровождается формированием договора купли-продажи или дарения

В настоящее время в РФ регулирование нормативно-правовой направленности относительно договора ренты реализуется общими, а отдельные варианты соглашения — специальными нормами, закреплёнными в действующем Гражданском кодексе. Важно отметить, что в соответствии с названным договором допускается установление обязанности по осуществлению рентных платежей бессрочным образом или на срок жизни получателя. Следует иметь в виду, что пожизненные выплаты могут быть установлены на условиях содержания физического лица с иждивением. Целесообразным будет подробнее рассмотреть договор ренты (понятие, элементы, содержание, виды). А также проанализируем ситуации, возникающие касательно представленной темы в обществе сегодня.

Сущность и значение договора ренты

Для начала необходимо заметить, что в отличие от иных поступлений под рентой следует понимать доход, получаемый с земли, имущества или капитала. Важно дополнить, что от получателей дохода в данном случае не требуется осуществления предпринимательской деятельности. Рассматривая понятие, виды и содержание договора ренты , целесообразным будет изначально привести актуальное на сегодняшний день определение. Так, договор ренты представляет собой соглашение, в соответствии с которым получатель (одна сторона) передает плательщику (другой стороне) в собственность имущественные комплексы, а плательщик так или иначе обязуется в обмен на это имущество периодическим образом выплачивать получателю установленную денежную сумму, именуемую рентой, или предоставлять некоторые средства на его содержание в другой форме. Необходимо знать, что представленное определение регламентировано ст. 583 действующего на территории Российской Федерации Гражданского кодекса.

При изучении понятия и видов договора ренты нужно четко понимать сущность и значение данной категории. Следует иметь в виду, что в историческом плане договор ренты - схема, позволявшая вплоть до начала двадцатого века решать посредством инструментов гражданского права определенные проблемы, которые относились к еще не существующему (первоочередно - пенсионному) обеспечению. На сегодняшний день рассматриваемая категория сохраняет собственное значение в качестве альтернативного и дополнительного источника получения денежных средств, первоначально на содержание граждан. При ознакомлении с понятием, видами, содержанием договора ренты важно в полной мере раскрыть субъектов категории, информация о которых полноценным образом представлена в следующей главе.

Субъекты и форма договора ренты

В настоящее время получателями рентных платежей считаются лишь граждане. Исключение в данном случае составляют получатели постоянной ренты. Ими могут быть объединения некоммерческого типа при условии отсутствия противоречий в отношении действующего законодательства и целей деятельности самой структуры. Необходимо знать, что сегодня ограничений в плане субъектного состава плательщиков определенной суммы денег в качестве рентного платежа не установлено.

Рассматривая , важно помнить, что пожизненные выплаты может устанавливаться в пользу некоторого числа граждан. При подобных обстоятельствах их доли в отношении права, связанного с получением ренты, по умолчанию считаются равными. Если один из получателей умирает, доля его переходит к получателям, которые его пережили. Необходимо знать, что плательщиками могут выступать как юридические, так и физические лица.

Целесообразным будет также разобраться с характеризующей понятие и договора ренты . Важно иметь в виду, что всякий договор представленного типа подлежит удостоверению нотариальными органами. Помимо этого, соглашение, которое предусматривает отчуждение недвижимости под выплату рентного платежа, необходимо зарегистрировать в соответствующих государственных структурах.

Характеристика категории

Прежде чем рассматривать виды договора ренты в гражданском праве , целесообразным будет указать наиболее важные характеристики, относящиеся к данной категории. Среди них важно выделить следующие пункты:

Договор является реальным (консенсуальным, то есть когда передача имущественных комплексов реализуется за определенную плату).
Соглашение носит односторонне-обязывающий характер.
Считается возмездным.
Договор является алеаторным (рисковым), то есть каждая из его сторон, так или иначе, несет риск, связанный с получением встречного удовлетворения меньшего объема по сравнению с тем, который предоставлен.

Обеспечение выплаты ренты

Рассматривая , важно отметить, что в соответствии с этим документом получатель передает имущественные комплексы в собственность так же, как в случае купли-продажи; определенные суммы платежей при этом выплачиваются периодическим образом. Иногда выплата осуществляется на протяжении неопределенного временного периода (именуется такая ситуация постоянной рентой), что, несомненно, выгодно для плательщика. Необходимо дополнить, что получатель сохраняет за собой конкретные права на обеспечение выплаты рентного платежа (предмет договора), хоть право собственности, так или иначе, переходит к плательщику. В процессе рассмотрения понятия, элементов, видов договора ренты важно знать, что обеспечение выплаты заключается в следующем:

В отношении недвижимости, которая служит предметом соглашения, получатель приобретает в обеспечение обязательства право залога на соответствующие имущественные комплексы.
В плане движимого имущества (куда целесообразно отнести и денежные средства), которое служит предметом договора, значительным условием данного соглашения является фактор, устанавливающий обязанность со стороны плательщика по предоставлению обеспечения исполнения актуальных обязательств или по страховке в пользу получателя риска ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение существующих обязательств вовсе. В случае невыполнения со стороны плательщика представленных обязанностей, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий, связанных с обстоятельствами, за которые не отвечает получатель, последний наделен абсолютным правом расторжения договора и требования возмещения убытков, которые были вызваны этим расторжением. Следует дополнить, что приведенные в пункте сведения регламентированы ст. 587 действующего на территории Российской Федерации Гражданского кодекса.

Условия ренты

Существующие на сегодняшний день виды и особенности договора ренты предполагают наличие существенных условий данного соглашения. Среди них целесообразным будет отметить форму, размер и предмет рентного платежа. Тогда, когда предметом договора выступает движимое имущество, весомым условием служит методика обеспечения исполнения актуальных обязательств, связанных с выплатой рентного платежа. Важно знать, что предметом соглашения может быть абсолютно любое имущество индивидуально-определенного значения. Однако в соответствии с договором пожизненного содержания, заключенного с иждивенцем, речь может идти исключительно о недвижимости. Следует иметь в виду, что в качестве рентного платежа могут выступать не только денежные средства, но и услуги, работы, права на итоги деятельности интеллектуального характера и так далее.

Виды договора ренты и их правовая характеристика

Для начала необходимо отметить, что на сегодняшний день существует три разновидности рассматриваемой категории. Так, в первую очередь целесообразным будет изучить особенности и характеристики соглашения, носящего постоянный характер. В процессе ознакомления с договором ренты и его видами важно понять, что договор постоянной ренты определяется бессрочной направленностью. Необходимо знать, что прекращение представленного соглашения является возможным посредством выкупа имущественных комплексов или иных предметов договора в соответствии с инициативой получателя или плательщика. Интересно то, что отказ плательщика от дальнейших выплат путем выкупа имущества считается действительным только при условии заявления в письменном виде не позже чем за три календарных месяца до прекращения выплат рентных платежей или за более продолжительный временной период, который предусмотрен в договоре постоянной ренты. При этом обязательства, связанные с выплатой рентных платежей, ни при каких обстоятельствах не могут быть прекращены до получения получателем полной суммы выкупа, если другой порядок выкупа не предусматривается актуальным документом.

Необходимо иметь в виду, что соглашение может предполагать исключение осуществления права на выкуп постоянной ренты при жизни получателя или на протяжении другого периода, не превышающего 30 лет с того момента, как был заключен договор. Представленные сведения полноценным образом регламентированы в ст. 592 действующего на территории Российской Федерации Гражданского кодекса.

Требование выкупа

При рассмотрении понятия, характеристики и видов договора ренты выяснилось, что при постоянном соглашении получатель ренты наделен абсолютным правом требования выкупа со стороны плательщика в следующих случаях:

Плательщиком ренты просрочена ее выплата на срок, превышающий двенадцать месяцев, если иные обстоятельства не предусматриваются договором постоянного типа.
Плательщиком нарушены собственные обязательства, связанные с обеспечением выплаты ренты.
Плательщика признали неплатежеспособным. Появились другие обстоятельства, которые очевидно свидетельствуют, что рента не будет выплачиваться со стороны плательщика в сроки или в размере, который установлен действующим договором.
Недвижимость, переданная под выплату ренты, поступила в собственность общего типа или была разделена между некоторым числом лиц.
Актуальность иных случаев, предусмотренных договором в соответствии со ст. 593 действующего на территории Российской Федерации Гражданского кодекса.

Характеристики постоянного договора

Договор ренты и его вид , характеризующий постоянное действие, предполагает наличие определенных характеристик, среди которых целесообразным будет отметить следующие пункты:

Особый состав в субъективном плане. Иными словами, получателями постоянной ренты считаются лишь физические лица (граждане), а также организации некоммерческого типа.
Наличие возможности передачи прав, свойственных получателю ренты, в результате реорганизации или по наследству. Это может запрещаться договором или действующим на территории Российской Федерации законодательством.
Наличие существенного условия (наряду с предметом), которым выступает размер рентных платежей. Важно дополнить, что они могут выплачиваться не только в форме определенной суммы денежных средств, но и в иных формах. Размер платежей имеет свойство увеличиваться пропорционально повышению минимального размера актуальной оплаты труда. Представленная информация в полной мере регламентирована ст. 590 действующего сегодня Гражданского кодекса.
Наличие конкретных сроков. Необходимо знать, что выплаты постоянной ренты производятся по окончании каждого квартала, если иные обстоятельства не предусматриваются договором постоянного типа. Представленные сведения регламентированы ст. 591 действующего на территории

Пожизненная рента

В данной статье целесообразным будет рассмотреть характеристики вида договора пожизненной ренты . Так, особенности представленного соглашения в настоящее время состоят в следующем:

Срочная направленность действия договора пожизненной ренты, которая ограничивается периодом жизни, свойственным ее получателю.
Возможность выплаты ренты исключительно в денежной форме. Необходимо дополнить, что размер данной суммы не может быть меньше одной минимальной оплаты труда. Представленная информация регламентирована ст. 597 действующего на территории Российской Федерации Гражданского кодекса.
При рассмотрении договора ренты и его вида, который характеризуется пожизненным значением, важно отметить наличие определенных сроков. Так, в данном случае рента выплачивается по окончании каждого месяца в соответствии с календарем, если иные обстоятельства не предусматриваются договором. Изложенные сведения в полной мере регламентированы ст. 598 действующего в настоящее время Гражданского кодекса.
Наличие риска случайной гибели имущественных комплексов. Необходимо знать, что данный риск несет плательщик ренты. Кроме того, случайная гибель имущества ни при каких обстоятельствах не освобождает его от существующих обязательств.

Договор пожизненного содержания

Как выяснилось, видами договора ренты являются следующие пункты:

Постоянная рента.
Пожизненная рента.

В последней главе целесообразным будет полноценно рассмотреть актуальные особенности и характеристики договора пожизненного содержания, который заключается с иждивенцем. Следует иметь в виду, что в соответствии с представленной разновидностью договора получателем ренты является физическое лицо, которое передает принадлежащую ему жилую квартиру, дом, участок земли или другое недвижимое имущество в собственность плательщика определенной суммы. Важно дополнить, что последний, так или иначе, обязуется реализовывать пожизненное содержание иждивенца (гражданина или третьего лица, указанного в рассматриваемом договоре). Представленная информация регламентирована п. 1 ст. 601 действующего на территории России Гражданского кодекса. Следует иметь в виду, что договор пожизненного содержания считается разновидностью договора пожизненного типа ренты.

Необходимо знать, что предметом рассматриваемого соглашения может являться исключительно недвижимость. Платежи, носящие рентный характер, осуществляются, как правило, в форме обеспечения существующих потребностей получателя в уходе, питании, жилище, одежде и так далее. Важно иметь в виду, что минимальным размером рентных платежей в данном случае является сумма, равнозначная двум минимальным оплатам труда. Кстати, представленные обстоятельства предполагают, что плательщик наделен абсолютным правом отчуждения имущества лишь с предварительного согласия получателя. Обязательство по пожизненному содержанию прекращается сразу же после смерти получателя ренты. При весомом нарушении плательщиком собственных обязательств получатель вправе потребовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение пожизненного содержания или выплаты ему выкупной цены. Следует подчеркнуть, что плательщик не вправе требовать компенсировать расходы, понесенные по причине содержания получателя.

ДОГОВОР РЕНТЫ
ДОГОВОР РЕНТЫ - договор, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется. в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГКРФ). Д.р., устанавливающий обязанность выплачивать ренту бессрочно, именуется договором постоянной ренты;Д.р. устанавливающий обязанность выплачивать ренту в течение срока жизни получателя ренты. - договором пожизненной ренты. Разновидность последнего - договор пожизненного содержания с иждивением.Плательщиками ренты могут быть любые правоспособные граждане, коммерческие организации, а также некоммерческие организации в случае, когдапредпринимательская деятельность с имуществом, использование которого является источником выплаты ренты, разрешена их учредительными документами и соответствует целям их деятельности. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации,если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности, а получателями пожизненной ренты - только граждане. Поскольку право получения постоянной ренты не связано с личностью рентопо-лучателя, оно может быть передано путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусм. отрено законом или Д.р. Право получения пожизненной ренты связано с личностью рен-тополучателя, а потому не может быть предметом уступки требования или иных сделок и не переходит к наследникам.Получателем пожизненной ренты может быть как тот гражданин, который передал имущество под выплату ренты, так и любой другой гражданин (выгодопри-обретатель), а также сразу несколько граждан, т.е. договор пожизненной ренты может принимать форму договора в пользу третьего лица, а также договора с множественностью лиц на активной (кредиторской) стороне. В последнем случае доли всех рентополучателеи считаются равными, если иное не предусм. отрено Д.р., а в случае см. ерти одного из получателей ренты его доля переходит к пережившим его получателям ренты, если Д.р. не предусм. отрено иное.Д.р. подлежит нотариальному удостоверению. а Д.р., предусм. атривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - также государственной регистрации.Существенным условием является условие о предмете договора - размере ренты, а для постоянной ренты - также и о форме ее выплаты. Постоянная рента выплачивается по общему правилу в деньгах. Д.р. может быть предусм. отрена и выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.Пожизненная рента определяется в Д.р. только как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.Если иное не предусм. отрено Д.р., размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению МРОТ, Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее одного МРОТ.Кроме того, плательщик ренты должен предоставить обеспечение исполнения своих обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.Д.р. всегда имеет реальный характер и заключается путем передачи имущества под выплату ренты.Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В случае когда Д.р. предусм. атривает передачу имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о договоре купли-продажи, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусм. отренных договором пожизненной ренты\"(ст. 600 ГКРФ).Договор постоянной ренты имеет двусторонне обязывающий характер. Основное право рентополучателя - требовать выплаты ренты в сроки, размере и порядке, определенных Д.р. (Право требования выплаты ренты с недвижимого имущества по отношению ко всем третьим лицам является вещным правом.) Этому праву корреспондирует обязанность плательщика производить соответствующие выплаты.Основное право плательщика - право на выкуп постоянной ренты. Отказ плательщика от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусм. отренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок не предусм. отрен договором.Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. Однако договором может быть предусм. отрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.Еще одно право получателя постоянной ренты - требовать выкупа у него постоянной ренты. Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:а) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на 1 год, если иное не предусм. отрено договором постоянной ренты; б) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК РФ): в) плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; г) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; д) в других случаях, предусм. отренных договором.Выкуп постоянной ренты производится по цене. определенной Д.р. При отсутствии в нем такого условия - по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты, если имущество под выплату ренты было передано за плату. Если же имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.Пожизненная рента выкупу не подлежит.При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату, плательщик ренты вправе требовать соответственно прекращения обязательства либо изменения условий выплаты ренты.За просрочку выплаты ренты плательщик уплачивает получателю проценты.Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, а пожизненная - по окончании каждого календарного месяца (если иное не предусм. отрено договором). При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.Белов В.А.

Энциклопедия юриста . 2005 .

Смотреть что такое "ДОГОВОР РЕНТЫ" в других словарях:

ДОГОВОР РЕНТЫ - по гражданскому законодательству РФ (гл. 33 ГК РФ) договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество… … Юридическая энциклопедия

Договор ренты - (англ. contract of rent) в РФ гражданско правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает др. стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество… … Энциклопедия права

Юридический словарь

Договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а в ответ плательщик ренты регулярно выплачивает получателю денежные или иные средства (ренту) на содержание. Д.р.… … Словарь бизнес-терминов

Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону. Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов. У этого термина существуют и другие значен … Википедия

ДОГОВОР РЕНТЫ - в соответствии со ст. 554 ГК по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю … Юридический словарь современного гражданского права

договор ренты - договор, пo которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной … Большой юридический словарь

ДОГОВОР РЕНТЫ - договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной … Большой экономический словарь

Рентные отношения получили распространение еще в средние века. Слово "рента" означало возвращение частями того, что было передано ранее, а ее установке всегда предшествовала передача имущества плательщику ренты - сначала земли и других объектов недвижимости, позже - движимого имущества, в том числе денег. Рентные отношения имели длительный, часто бессрочный характер, и ни при каких обстоятельствах рентой не считалась уплата разовой суммы.

Советское гражданское законодательство не предусматривало регулирование рентных отношений. Договор ренты не был известен ни ГК УССР 1922 г., ни ГК 1963 г. Действующее гражданское законодательство посвящает этому договору главу 56 ГК Украины, в которой урегулирован порядок отчуждения имущества под выплату бывшему собственнику денежного или иного содержания - ренты.

Согласно ст. 731 ГК под договором ренты понимается такой договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежной суммы или в другой форме

Договор ренты относится к договорам, по которым переходит право собственности на переданное имущество на возмездной основе. Сходство ренты с куплей-продажей и другими договорами с оплатной передачи имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Ренте присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о самостоятельности рентного договора среди других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества. Основным признаком договора ренты выступает обязанность одного лица выплачивать ренту другому лицу взамен переданного в собственность имущества. Рентные платежи имеют долгосрочный, стабильный характер и часто выступают основным источником средств существования получателя ренты.

Если передача права собственности является конечной целью договоров купли-продажи, то по договору ренты - это лишь условие возникновения рентных отношений. Договоры купли-продажи завершаются переходом права собственности, а договор ренты только начинается с передачей имущества в собственность плательщику ренты.

Договор ренты является реальным. В статьи 731 ГК четко определено, что получатель ренты передает имущество плательщику ренты, а не обязуется его передать. Поэтому для заключения договора ренты недостаточно взаимного согласия сторон по всем существенным условиям договора, а требуется еще и передача имущества плательщику ренты. Поскольку после передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, а имеет лишь право требовать от плательщика ренты ее уплаты, то данный договор является односторонним. Возмездность данного договора обусловлена тем, что плательщик ренты, получив имущество, обязан выплачивать получателю ренту в денежной или иной форме.

Сторонами в данном договоре выступают получатель и плательщик ренты. Участниками договора как на одной, так и на второй стороне могут быть физические и юридические лица (ст. 733 ГК).

Форма договора. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а если под выплату ренты передается недвижимое имущество, также и государственной регистрации (ст. 732 ГК).

Существенным условием договора ренты является условие о предмете. Договор ренты имеет сложный предмет: во-первых, это имущество, которое отчуждается получателем под выплату ренты; во-вторых, предметом является сама рента, которая выплачивается ее плательщиком получателю. Условия договора ренты в отношении переданного имущества, формы и размера выплачиваемой ренты являются существенными для данного договора, без достижения согласия по которым договор ренты не может считаться заключенным.

в Отношении имущества закон не устанавливает никаких ограничений, хотя на практике чаще всего таким имуществом выступают жилые дома, квартиры, предприятия, то есть недвижимые вещи.

Рента может выплачиваться в денежной форме, что встречается в большинстве случаев, или путем передачи вещей, выполнения работ или оказания услуг. Может быть установлена и смешанная форма ренты, которая выплачивается частично деньгами, а частично путем передачи вещей, выполнения работ или оказания услуг. Форма и размер ренты устанавливается по соглашению сторон в договоре (ст. 737 ГК). Закон определяет размер ренты, если стороны не предусмотрят его в договоре, только в случае передачи под выплату ренты денежной суммы. Так, согласно ч. 2 ст. 737 ГК размер ренты в таком случае установлен в размере учетной ставки Национального банка Украины и соответственно изменяется вместе с изменением учетной ставки, если иное не установлено договором.

Стороны в договоре согласовывают периодичность выплаты ренты. При отсутствии договоренности по этому вопросу рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала (ст. 738 ГК).

Ценой договора является общая сумма выплачиваемой ренты. По договору ренты, заключенному на определенный срок, стороны могут соотнести стоимость переданного под выплату ренты имущества с ценой договора ренты, которую получит получатель ренты в течение срока действия договора. Например, если стороны предусмотрели ренту в размере 200 гривен с выплатой каждый месяц по договору, заключенному на 10 лет, то цена договора составит 24 000 гривен. В отношении же договора бессрочной ренты вести речь о цене договора можно лишь условно. Наиболее близким элементом выяснения цены договора бессрочной ренты выступает порядок расчетов между сторонами в случае расторжения этого договора (ст. 741 ГК).

Срок. Договор ренты может заключаться на определенный срок, продолжительность которого устанавливается по договоренности сторон, но это не может быть, например, единовременная выплата ренты. Рентные отношения обычно имеют долгосрочный характер, что и влияет на установление сторонами срока действия договора ренты.

Договор ренты, заключенный на неопределенный срок или без определения срока, является договором бессрочной ренты.

Именно в зависимости от срока действия договора законодатель определяет вид договора ренты - бессрочная или срочная рента (ч. 2 ст. 731 ГК), что имеет принципиальное значение для регулирования рентных отношений. Так, закон предусматривает возможность прекращения обязательства относительно выплаты ренты или изменения его условий в случае случайного уничтожения или случайного повреждения имущества, переданного под выплату бессрочной ренты, расторжения договора бессрочной ренты в связи с отказом плательщика или по требованию получателя и порядок расчетов на такой случай.

Сущность бессрочной ренты заключается в неограниченности обязательств с ее выплаты каким-либо сроком. Такие отношения могут длиться долго. Имущество, которое было передано под выплату бессрочной ренты, может быть давно уничтожено (потребленное), могут быть забыты лица, между которыми первоначально возникло данное обязательство, но именно обязательство будет сохраняться. Право на получение, как и обязанность по уплате бессрочной ренты переходят к наследникам, а если получателем (плательщиком) ренты выступает юридическое лицо - к правопреемникам.

учитывая возможность отказа плательщика бессрочной ренты от договора и его расторжения по требованию получателя и учитывая, что передача имущества плательщику может осуществляться как за плату, так и безвозмездно, данный договор относится к алеаторних (рисковых) договоров. В результате заключения этого договора возникает риск для каждой из сторон, что размер рентных платежей может оказаться больше (значительно больше) или, наоборот, меньше (значительно меньше) стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что стороны осознают такие обстоятельства и с ними соглашаются. Поэтому, как отмечается в юридической литературе, самой сути договора бессрочной ренты противоречит внесения в него условия о том, что общий размер рентных платежей, подлежащих выплате получателю, ограничивается стоимостью переданного имущества.

Договор ренты, заключенный на определенный срок, действует в течение этого срока. В случае случайного уничтожения или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, плательщик бессрочной ренты не освобождается от своих обязанностей до истечения срока договора, как и не может требовать изменения его условий. Изменение или расторжение договора ренты, заключенного на определенный срок, осуществляется на общих основаниях в соответствии со ст. 651 ГК.

Помимо вида договора ренты (бессрочная или срочная) регулирования рентных отношений поставлено законодателем в зависимость от того, на каких началах - за плату или безвозмездно - осуществляется передача имущества в собственность плательщику ренты. Как отмечает М. И. Брагинский, в первом случае переданное имущество выступает полным, а во втором - соответственно частичным эквивалентом выплачиваемой ренти2. От передачи под выплату ренты имущества за плату или безвозмездно зависит возможность применения в отношении передачи имущества правил о купле-продаже или дарении. Согласно ч. 2 ст. 734 ГК если договором ренты установлено, что получатель ренты передает имущество в собственность плательщика ренты за плату, к отношениям сторон относительно передачи имущества применяются общие положения о купле-продаже, а если имущество передается безвозмездно, - положение о договоре дарения. Данные положения применяются в случае, если это не противоречит сути договора ренты. Например, к договору ренты с оплатной передачи имущества из числа норм о купле-продаже могут применяться те, в которых предусмотрен момент перехода риска случайного уничтожения или случайного повреждения передаваемого имущества (ст. 668 ГК); обязанность продавца предупредить покупателя о правах третьих лиц на имущество (ст. 659 ГК) и обязанности сторон в случае предъявления третьим лицом иска об истребовании у покупателя переданной ему вещи (ст. 660 ГК). Среди положений о договоре дарения к рентным отношениям могут быть применены, в частности, ст. 721 ГК относительно обязанностей дарителя в связи с недостатками подаренной вещи и ст. 722 ГК в отношении возникновения права собственности одаряемого с момента принятия дара и в отношении его принятия как принятие документов, удостоверяющих принадлежность дарителю предмета договора, или символов вещи (ключей, макетов и т.п.). При этом исключается возможность использования любых положений, посвященных регулированию консенсуального договора дарения (договора с установлением обязанности дарителя передать дар в будущем), поскольку договор ренты может иметь реальный характер.

учитывая бесплатную или оплатную передачу имущества по договору ренты по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату бессрочной ренты. Так, согласно ч. 2 ст. 742 ГК в случае случайного уничтожения или случайного повреждения имущества, переданного за плату под выплату бессрочной ренты, плательщик имеет право требовать соответственно прекращения обязательства относительно выплаты ренты или изменения условий ее выплаты. От передачи имущества за плату или безвозмездно зависит и порядок расчетов между сторонами в случае расторжения договора бессрочной ренты (ст. 741 ГК).

Как уже отмечалось, по договору ренты переходит право собственности на имущество от получателя к плательщику ренты, сама же рента может быть установлена как на пользу получателя, так и в пользу третьего лица - выгодоприобретателя. В последнем случае после выражения намерения третьего лица воспользоваться своими правами по договору он не может быть расторгнут или изменен без согласия третьего лица (ч. Из ст. 636 ГК).

Рентное обязательство не относится к обязательствам, неразрывно связанных с личностью кредитора или должника и соответственно может переходить к другим лицам в случаях, предусмотренных законом или договором.

Закон не ограничивает передачу права на получение ренты другому лицу путем уступки права требования. Однако получатель ренты не имеет права передачи своих прав по договору ренты, если ренту было установлено в его пользу другим лицом без согласия последней.

Плательщик ренты имеет право отчуждать имущество, переданное ему под выплату ренты, только с согласия получателя ренты (ч. 2 ст. 735 ГК). Нарушение данного запрета означает нарушение общих требований, соблюдение которых является необходимым для действительности сделки (ст. 203 ГК) с последствиями, установленными ст. 216 ГК.

Согласно ч, 2 ст. 735 ГК отчуждения плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного ему под выплату ренты, влечет за собой переход обязанностей плательщика ренты к другой личности. Это означает, что для прав получателя ренты присущ признак следования их по тем недвижимым имуществом, которое они обременяют. Поэтому в случае отчуждения недвижимого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят к приобретателю имущества, хотя бы последний и не знал об этом. В случае приобретения такого имущества покупатель, если его не известил продавец об обременении имущества рентой, может воспользоваться правами, предусмотренными ст. 659 ГК, требовать снижения цены или расторжения договора, но не может отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на то, что он не знал о таком обременении. Именно для того, чтобы предупредить приобретателя, закон требует государственной регистрации договора о передаче недвижимого имущества под выплату ренты, которое чаще всего и является предметом этого договора.

Обременение рентой недвижимого имущества законом не предусмотрено. В случае отчуждения такого имущества, переданного плательщику под выплату ренты, получатель не имеет права требовать ее выплаты от нового собственника и перед ним, как и раньше, несет обязанности плательщика ренты. Например, если переданный под выплату ренты автомобиль плательщик ренты подарит сыну, то обязанности по выплате рентных платежей перед ее получателем, как и раньше, будет нести плательщик по договору ренты, а не его сын как новый владелец автомашины.

Закон предусматривает обеспечение исполнения обязанности по выплате ренты в тех случаях, когда под выплату ренты передается земельный участок или другое недвижимое имущество. Согласно ч. 1 ст. 735 ГК такое имущество становится предметом залога в силу закона. Последнее означает, что в случае нарушения плательщиком ренты своих обязанностей по выплате ренты получатель ренты, как ипотекодержатель имеет право удовлетворить свои требования за счет этого имущества преимущественно перед другими кредиторами плательщика ренты. Что же касается использования сторонами других видов обеспечения выполнения обязательств, то любой из них или несколько одновременно могут быть установлены сторонами при передаче под выплату ренты движимого имущества или применяться наряду с ипотекой при передай ни по договору ренты недвижимого имущества. Кроме того, выплата ренты может обеспечиваться путем установления обязанности плательщика ренты застраховать риск неисполнения своих обязанностей по договору ренты (ч. Из ст. 735 ГК). Нарушение плательщиком бессрочной ренты своих обязанностей по обеспечению выплаты ренты предоставляет право получателю требовать расторжения договора бессрочной ренты (ч. 1 ст. 740 ГК).

Статьей 625 ГК за просрочку уплаты ренты, установленной в денежной форме, предусмотрена ответственность плательщика ренты в размере 3 процентов годовых, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Содержание

Для приобретения собственности используются всем известные варианты: купля-продажа, дарение, наследование. Существует менее распространенный способ заключения сделки на переоформление имущества – подписать договор ренты, по условиям которого можно выплачивать стоимость приобретения частями длительный период. Такое соглашение имеет множество нюансов, и в них необходимо детально разобраться.

Что такое рента

В переводе слово рента имеет много значений, выражают ее экономический смысл слова – возвращать и отдавать. Заключение рентного договора предполагает участие и обязательства двух сторон:

Одна сторона, которая становится после подписания соглашения получателем ренты, обязуется передать имущество в собственность другому лицу.
Вторая сторона именуется плательщиком, она получает в собственность имущество и обязана выплачивать определенный период ренту или в качестве компенсации стоимости недвижимости содержать бывшего собственника.

Такие соглашения регулируются Гражданским Кодексом РФ. Договор ренты имеет свои особенности:

Происходит смена владельца имущества, но распоряжаться собственностью плательщик не имеет права, потому что на нее накладывается обременение – оформляется залог.
Расчет за приобретенную собственность происходит в рассрочку. По этим двум особенностям сделка имеет сходство с ипотечным кредитованием. Различие заключается в том, что оформить приобретение недвижимости могут даже граждане с небольшим доходом, которые не подходят под требования банков, и новым владельцам не нужно платить проценты.
Рентополучатель продолжает проживать в помещении, которое перешло в собственность другой стороне.

Предметом заключенной сделки считается индивидуально определенное имущество, оно может включать:

недвижимое имущество;
движимое;
деньги;
ценные бумаги.

Преимущественно договор ренты оформляют для приобретения жилья. Иногда такого рода переоформление собственности является единственным вариантом:

получения жилой недвижимости для лиц с небольшим доходом;
улучшения финансового состояния для одиноких людей пожилого возраста.

Виды договора ренты

Способ получения компенсации за приобретенную собственность предусматривается условиями документа. Различают формы рентной платы:

в виде денежной суммы;
в виде предоставления услуг;
комбинированную – внесение денег и предоставление услуг.

В основу классификации рентных соглашений положены признаки различия длительности сроков заключенных сделок и способов компенсации стоимости имущества. Различают следующие виды:

постоянной ренты;
пожизненной ренты;
пожизненного содержания с иждивением.

Договор постоянной ренты

Такой вид не имеет ограничений на период рентных выплат и носит бессрочный характер. Условия соглашения могут предусматривать уступку прав рентополучателя третьему лицу. Прекратить действие соглашения можно по предложению одной из сторон и обоюдному согласию и заменить рентные выплаты выкупом. Расчеты по такой сделке могут производится в денежной, комбинированной форме или способом предоставления услуг.

Договор пожизненной ренты на квартиру

Условия такого способа смены владельца квартиры предусматривают:

Исключительно денежный расчет.
Платежи вносятся по условиям соглашения ежемесячно или по окончанию квартала.
Срок действия договора ограничивается периодом жизни получателя, после его смерти рентные выплаты прекращаются.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Такой договор ренты имеет сходство с предыдущим видом – окончанием периода рентных выплат считается день смерти рентополучателя. Существуют особенности отношений сторон в этом случае – компенсация стоимости недвижимости происходит путем предоставления кредитору услуг, которые обеспечивают полное содержание и уход за ним. Это, например:

питание;
покупка одежды;
лечение;
ремонт квартиры.

Стороны рентного договора

В подобной сделке принимают участие две стороны:

Получатель ренты. Он по соглашению является рентным кредитором, его с целью является получение дохода. Рентополучателем любой формы оплаты за имущество может выступать физическое лицо или некоммерческая организация.
Плательщик ренты или рентный должник. Его целью является приобретение имущества в рассрочку оплаты на длительный период. По законодательству рентоплательщиками могут выступать физические и юридические лица.

Как оформить договор ренты

Правильно составленный договор ренты является гарантией обеспечения имущественных прав обеих сторон. Сторонам необходимо предусмотреть все нюансы:

С целью исключения возможности признания сделки недействительной должнику необходимо позаботиться о получении кредитором медицинского заключения о его дееспособности.
Можно избежать недоразумений между сторонами в будущем, если сразу определить сроки проведения оплаты.
В случае заключения соглашения на пожизненное содержание с иждивением необходимо составить детальный перечень всех предполагаемых в качестве компенсации за недвижимость услуг.

Правила оформления

Для заключения сделки сторонам нужно совершить следующие действия:

Владелец имущества должен собрать документы по квартире: на право собственности, справки о прописке проживающих лиц в ней. Еще надо получить справку о кадастровой стоимости объекта.
Законной считается только письменная форма соглашения. С примерным образцом документа нужно обратиться к юристу: он может посоветовать прописать упущенные детали. После составления окончательного варианта соглашения необходимо получить удостоверение нотариуса.
Рентная сделка предполагает отчуждение собственности, поэтому для нее обязательной является государственная регистрация, иначе соглашение будет признано недействительным.

Образец договора

Рентное соглашение не является утвержденным законодательством документом. Оно составляется в произвольной форме и содержит:

паспортные данные рентополучателя и рентоплательщика;
данные о предмете соглашения – имуществе и его стоимости;
срок действия сделки и способ расчета за имущество;
может быть предусмотрено право на выкуп у должника либо передачу права кредитора или должника наследнику.

Как оформить ренту с пожизненным проживанием

Особенностью такого вида сделки является то, что после ее заключения рентополучатель продолжает жить в бывшей своей собственности. Квартира по договору ренты переходит в собственность к рентоплательщику, но он не имеет право проживать в ней и распоряжаться собственностью без согласия прежнего владельца. Оформленная рента квартиры с пожизненным проживанием означает, что право распоряжения квартирой рентоплательщик обретает после:

смерти рентополучателя;
выкупа, если это предусмотрено условиями соглашения или должник уведомил о своем желании кредитора за три месяца до прекращения выплат.

Существенные условия договора ренты

Обязательными условиями, без которых невозможно составить документ, и он будет признан незаконным, являются:

стороны сделки – рентополучатель и рентоплательщик;
предмет соглашения – движимое или недвижимое имущество и его характеристика;
определение вида договора и формы оплаты;
обязанности должника по уплате компенсации за собственность кредитора.

Размер рентных платежей

Перед заключением сделки сторонам необходимо определить величину компенсации за приобретаемую собственность. Законодательством предусмотрено регулирование размеров выплат и обязательную их индексацию. Необходимо учитывать, что:

сумма рентных выплат за месяц не должна быть меньше минимальной зарплаты при пожизненной ренте;
нижний предел стоимости услуг за месяц в денежном выражении ограничивается размером двух минимальных зарплат при пожизненном содержании с иждивением.

Срок договора

Заключенная сделка предполагает длительный характер рентного договора. Отношения между рентополучателем и рентоплательщиком, согласно законодательству, могут прекращаться только после смерти бывшего владельца в случае пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. При постоянной ренте выплаты имеют бессрочный характер.

Способы обеспечения прав получателя ренты

Для исполнения должником своих обязательств перед кредитором законодательством предусмотрены способы влияния на нового владельца собственности. При заключении сделки на недвижимость оформляется ипотечный договор и налагается обременение на собственность. В случае с движимым имуществом предусмотрено внесение должником залога или оформление поручительства, страхования переоформленной собственности. Неисполнение предусмотренных обязательств рентоплательщиком может стать основанием для прекращения договора и утраты права собственности на имущество.

Плюсы и минусы рентного договора

Соглашению характерна алеаторность (рискованность) – его условия содержат риски для обеих сторон:

Кредитор и должник могут недополучить компенсацию своих имущественных затрат из-за неопределенности срока. Случается, что кредитор умирает быстро, и должник получает квартиру за минимальные выплаты. Бывает наоборот – рентополучатель переживает рентоплательщика и даже его наследника.
Повреждение или утрата имущества не освобождает должника от дальнейших выплат, он только может потребовать расторжение сделки.
Рентоплательщик не может проживать в приобретенной квартире или отчуждать ее.
Существует риск мошенничества с обеих сторон. Иногда пенсионеры стремятся заключить сделку для получения дохода, а потом ищут повод для ее расторжения. Бывает, что рентоплательщик недобросовестно осуществляет уход за престарелым лицом и желает приблизить его смерть.

Налогообложение

При оформлении рентной сделки используются нормы закона, которые применяются при купле-продаже или дарении. Случай, когда новый собственник приобретает имущество в обмен за плату, приравнивается к купле-продаже. Рентоплательщик получает право на имущественный налоговый вычет, размер которого равняется сумме расходов на приобретение.

Для рентополучателя сумма, полученная за переоформленное имущество и в виде последующих периодических рентных выплат, считается доходом и подлежит налогообложению. Для начисления налога общую сумму дохода уменьшают на налоговый и имущественный вычет и умножают на 13%. Имущественный вычет (1000000 рублей) можно заменить суммой затрат на приобретение собственности, если имеются подтверждения (чеки, квитанции).

При получении недвижимости под рентные платежи бесплатно применяются нормы закона о договоре дарения. Избежать налогообложения рентоплательщику удастся, если кредитором является близкий родственник. Во всех других случаях переоформленная недвижимость считается доходом, полученным в натуральной форме, и облагается налогом в размере 13%.

Как расторгнуть ренту

У нотариуса возможно только добровольное расторжение сделки с обоюдного согласия кредитора и должника. В других случаях прекратить действие соглашения можно только через суд. Причиной расторжения сделки в судебном порядке может быть признание недееспособным рентополучателя или, если установлен факт невыполнения своих обязанностей рентоплательщиком. Для исключения риска получения претензий со стороны рентополучателя или его родственников к должнику, ему необходимо беречь:

медицинское заключение о дееспособности кредитора на момент заключения сделки;
чеки, квитанции, подтверждающие расходы рентоплательщика на содержание рентополучателя.

Видео: понятие рентных договоров

Нашли в тексте ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter и мы всё исправим!

Обсудить

Виды договоров ренты - существенные условия, обязанности сторон, порядок заключения и расторжения

Договор ренты относится к числу новых гражданских договоров, поскольку возможность отчуждения имущества в обмен на предоставление бывшему собственнику стабильного денежного или иного содержания ранее, до принятия нового ГК РФ, ограничивалась. Допускалась только купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания. Однако проводимые реформы и изменение экономической ситуации в стране вызвали необходимость в юридическом оформлении фактически сложившихся рентных отношений.

Рента и пожизненное содержание регламентируются гл. 33 ГК РФ (ст. 583-605).

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты является реальным, поскольку для его заключения необходима передача имущества плательщику ренты. Он относится к числу односторонне-обязывающих, так как после передачи имущества у получателя ренты есть только права и нет обязанностей, а у плательщика есть только обязанности и нет прав.

Договор ренты является возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде содержания, передаваемого в обмен на имущество.

Существуют два договора ренты - договор постоянной ренты, срок действия которого не ограничен, и договор пожизненной ренты, важнейшей разновидностью которой является пожизненное содержание с иждивением. В последнем случае, как это видно из

названия, срок действия договора ограничен сроком жизни получателя ренты.

Стороны договора ренты различаются в зависимости от того, идет ли речь о постоянной или пожизненной ренте. Так, в постоянной ренте, помимо граждан, получателями могут также быть юридические лица. Речь идет о некоммерческих организациях и только о тех случаях, когда это не противоречит закону и целям деятельности указанных организаций.

Состав получателей постоянной ренты может меняться, поскольку договор этот не ограничен каким-либо сроком. Согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ право на получение ренты может передаваться путем уступки требования, переходить по наследству, а если получателем ренты является некоммерческая организация - переходить в порядке правопреемства к другим юридическим лицам.

Что касается договора пожизненной ренты, то уже из ее названия ясно, что получателем могут быть только граждане. Причем пожизненная рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким. Если доли в договоре не определены, они считаются равными.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на ее получение переходит к пережившим его получателям ренты, если законом или договором не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя обязательство выплаты ренты прекращается.

По договору пожизненной ренты не допускается переход прав получателя ренты ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования.

Что касается плательщиков ренты, то их состав законом не ограничен. Следует отметить, что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты.

Существуют также профессиональные плательщики ренты (обычно риэлтерские фирмы), предоставляющие гражданам содержание в обмен на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир.

Договор ренты является единственным договором, для которого установлена обязательная нотариальная форма, а когда предметом договора является недвижимость, то и регистрация. Однако если в соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, заключенную с нарушением требования о нотариальном удостоверении, суд может по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной, и тогда в нотариальном удостоверении необходимости нет.

Если же речь идет о нарушении требования о регистрации, то суд может признать договор действительным только в том случае, если ранее нотариальное удостоверение уже было произведено.

Договор ренты относится к числу договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и по этому признаку схож с договорами купли-продажи, дарения. Однако от дарения он отличается тем, что в договоре ренты отчуждение является возмездным. Что же касается различий между договорами купли-продажи, а также мены, с одной стороны, и ренты-с другой, то в первом случае отчуждение товаров производится за определенное, заранее известное возмещение. По договору же ренты общий объем возмещения, причитающийся получателю ренты, неизвестен, поскольку обязательство выплачивать ренту действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни ее получателя (пожизненная рента), который заранее неизвестен. Поэтому либо плательщик ренты, либо ее получатель получит меньше, чем отдаст.

Получатель ренты, помимо собственно рентных платежей, может также получить компенсацию стоимости передаваемой вещи. В этом случае к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила, регулирующие договор купли-продажи.

Однако такие случаи достаточно редки. Чаще получатель ренты передает плательщику ренты имущество бесплатно, и имущественные обязанности плательщика ренты ограничиваются только рентными платежами. Тогда к отношениям сторон, касающимся порядка передачи имущества, применяются правила о договоре дарения.

Основная обязанность получателя ренты заключается в том, чтобы передать свое имущество в собственность плательщика. После исполнения этой обязанности у него возникает право требовать выплаты рентных платежей либо предоставления средств на его содержание в иной форме. В таких условиях необходимы определенные гарантии стабильности рентных отношений на случай недобросовестности плательщика.

К числу гарантий относится прежде всего упомянутое требование о соблюдении нотариальной формы заключения договора, а при передаче недвижимого имущества - государственной регистрации.

Кроме того, стабильность отношений по отчуждению недвижимого имущества обеспечивается наличием норм, устанавливающих, что рента обременяет это имущество Плательщик ренты, будучи собственником имущества, переданного ему по договору, имеет право произвести его отчуждение. Однако, как следует из ст. 586 ГК РФ, рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее

выплату. Это значит, что в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя. Более того, лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную (т.е. дополнительную) с ним ответственность по требованию получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность.

Недвижимость, переданная под выплату ренты, обременена также правом залога на это имущество. Такое право получатель ренты приобретает в силу самого факта отчуждения имущества плательщику ренты. Залог в данном случае не только обеспечивает право получателя ренты в случае невыполнения обязательств контрагентом удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, но и обязывает плательщика ренты, у которого находится имущество, к принятию необходимых мер по его сохранности.

Если меры по обеспечению исполнения обязательства ренты, возникшие в связи с отчуждением недвижимого имущества, устанавливаются непосредственно в законе, то гарантии выполнения договора ренты, предусматривающие передачу движимого имущества, должны быть определены в самом договоре. К числу таких средств относятся неустойка, залог, задаток, поручительство, банковская гарантия, удержание, а также страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты своих обязанностей. Условие о характере и объеме обеспечения исполнения такого обязательства считается существенным, и если стороны его не оговорили, то договор считается незаключенным.

Если рента должна выплачиваться в денежной форме, то при нарушении договора применяются общие правила, предусмотренные ст. 395 ГК РФ о последствиях ненадлежащего исполнения денежных обязательств. Они заключаются в том, что при просрочке исполнения денежных обязательств подлежат уплате проценты на сумму просроченных средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части (ставкой рефинансирования).

Постоянная рента может выплачиваться как в деньгах, так и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. При этом,

если иное не предусмотрено договором, размер постоянной ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

Закон предусматривает право плательщика отказаться от дальнейшей выплаты постоянной ренты путем ее выкупа (ст. 592 ГК РФ). Это право является безусловным и может быть реализовано независимо от каких-либо обстоятельств. Оно не может быть исключено и специальным соглашением. Однако отказ от дальнейшей выплаты ренты действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты или за более длительный срок. Договором могут быть введены определенные ограничения выкупа по его срокам. Допускается соглашение, запрещающее выкуп при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК РФ).

От выкупа постоянной ренты по одностороннему заявлению ее плательщика следует отличать принудительный выкуп ренты по требованию ее получателя при определенных нарушениях договора плательщиком (длительная просрочка выплаты ренты, нарушение обязательств по обеспечению ее выплаты) либо возникновении обстоятельств, ставящих под сомнение реальность дальнейшей выплаты ренты (ст. 593 ГК РФ). К числу таких обстоятельств отнесен, в частности, переход недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в собственность"нескольких лиц, поскольку такое дробление прав на это имущество означает существенное ухудшение обеспеченности выплаты ренты.

Выкупная цена постоянной ренты определяется в договоре. При этом стороны не связаны какими-либо установленными законом критериями для исчисления цены выкупа. Она может быть, по усмотрению сторон, определена в твердой сумме либо поставлена в зависимость от стоимости отчужденного имущества, размера предусмотренной договором или фактически выплаченной ренты и т.д. Выкупная цена в таких случаях равна либо соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (если наряду с принятым обязательством выплаты ренты ее плательщик оплатил стоимость отчужденного под ренту имущества), либо этой годовой сумме плюс цене имущества, переданного под выплату ренты бесплатно.

Пожизненная рента выплачивается в деньгах. Размер ее устанавливается по соглашению сторон, однако не должен быть менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

При увеличении минимального размера оплаты труда увеличивается в соответствии со ст. 318 ГК РФ и размер ренты.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты ее плательщиком получатель ренты вправе требовать от него выкупа ренты по цене, определенной договором, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора ее плательщиком потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Возможны ситуации, когда имущество, переданное под выплату пожизненной ренты, получает повреждения или гибнет в силу случайных причин (речь идет о случаях, когда в этом нет вины ни одной из сторон, например, в результате действий третьих лиц или непреодолимой силы). Возникает вопрос, должен ли плательщик ренты продолжать осуществлять свои платежи? Как следует из ст. 600 ГК РФ, случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика от обязательства выплачивать ренту на условиях, предусмотренных договором.